나이스옥션 법원경매 청주 2023타경56480 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2694 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2023.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 "청주시 농수산물도매시장" 북서측
인근에 위치하며, 주위는 대체로 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용
여건은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 2 : 평지인 가장형의 토지로서, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 4M 내외의
보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 2 : 도시지역, 준공업지역, 기타용지(공공및후생지원시설용지, 건폐율 60%이하,
용적률 200%이하, 단독주택 건축시 건축법 제61조의 일조권 준용), 지구단위계획구역(
봉명신봉구획정리사업지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합),
가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1은 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,
지상4층 건으로서,
외 벽 : 복합 판넬 마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창 임.

이용상태

- 지하 1층 : 주차장, 기계실, 창고로 이용중임.
- 1 - 4층 : 근린생활시설(현황 : 공실)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 냉방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 1 지하 1층은 일반건축물대장상‘일반음식점’으로 등재되어 있으나,
현황‘기계실, 창고’및‘주차장’으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1 지하1층은 일반건축물대장상 "일반음식점"이나 현황상 "기계실, 창고' 및 "주차장"으로 이용중임.
목록1 1층~4층 현황 공실임.
박종훈이 2023.08.03. 유치권신고(공사대금874,652,927원)를 하였으나, 신청채권자가 박종훈외14인에 대하여 유치권 부존재확인소송을 제기하여 "별지목록기재 부동산에 대한 유치권은 존재하지 아니함을 확인한다"는 확정판결 있음.(청주지방법원 2023가합52642)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2023타경56480 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2694

용도: 근린시설

감정가: 5,447,537,850원

토지면적: 1431.20㎡ (약 432.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3146.93㎡ (약 952.00평)

건물 제시외면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충OOOOOOO (등기부상 말소기준권리 채권자는 충주농업협동조합)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

건축물 구조: 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층

건물 사용승인일: 2005년 05월 03일

건축물 용도 (공부상): 제2종근린생활시설

건물 현황: 지하 1층은 일반건축물대장상 "일반음식점"이나 현황상 "기계실, 창고" 및 "주차장"으로 이용 중임. 1층 ~ 4층은 현황 공실임.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동에 소재하며, "청주시 농수산물도매시장" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 대체로 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반 차량을 이용한 접근성과 대중교통 이용 여건은 대체로 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건 북측으로는 노폭 약 10M 내외의 포장도로가 접해 있으며, 서측으로는 노폭 약 4M 내외의 보행자 전용도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 준공업지역, 기타용지(공공 및 후생지원시설용지), 지구단위계획구역(봉명신봉구획정리사업지구)으로 지정되어 있습니다. 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하가 적용됩니다. 또한, 소로 1류(폭 10m-12m) 및 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(가축사육 전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* (주)케이아이디애드 대표 김 : 전입 2022-11-23, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* (주)케이아이디하우징 대표 김 : 전입 2022-08-16, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 신 : 전입 2021-01-08, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 위드유협동조합 대표 문 : 전입 2019-10-30, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* (주)케이아이디그룹 대표 조 : 전입 2023-03-15, 보증금 5,000,000원, 차임 20,000,000원, 대항력 없음.

* (주)케이아이디몰 대표 김 : 전입 2023-03-14, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 합 대표 문영기 유치권자 (주)케: 전입 2023-03-15, 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 유치권자 박 : 전입 정보 없음, 보증금 870,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수할 보증금은 현재 파악된 임차인 현황 및 권리분석 결과 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(주)케이아이디애드, (주)케이아이디하우징, 신형섭, 위드유협동조합은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 시 추가적인 협의나 비용 발생 가능성을 배제할 수 없으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을8, 근저당권, 충주농업협동조합, 채권최고액 4,680,000,000원, 접수 2023-02-28

* 청주지방법원 2023타경56480 임의경매 개시결정: 권리자 충주농업협동조합, 접수 2023-07-18.

* 그 외 압류 내역(청주시, 청주세무서장) 등은 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 4,680,000,000원

3.3. 유치권 관련 판결

박종훈이 2023년 8월 3일 공사대금 874,652,927원을 주장하며 유치권을 신고하였으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송을 제기하여 청주지방법원 2023가합52642 판결로 "별지목록기재 부동산에 대한 유치권은 존재하지 아니함을 확인한다"는 확정판결이 내려졌습니다. 따라서 유치권으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

대상 물건 인근 지역은 청주시 농수산물도매시장이 위치하며, 다양한 근린생활시설과 주택이 혼재하는 지역입니다. 상권 분석을 위한 구체적인 유동인구, 경쟁업체, 소비 성향 등에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 지역 내 소규모 상권 및 주거 배후지를 기반으로 한 업종이 발달할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 검색 결과에 따르면 대상 물건이 위치한 봉명동 일대는 도보로 이용 가능한 병원, 건강검진센터, 마트, 각종 음식점 등이 다수 존재하여 생활 편의성은 양호한 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련

박종훈의 유치권에 대해 부존재 확인 판결이 확정되었으므로 법률적 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 유치권 신고 이력이 있었던 점은 인지하고 있어야 합니다.

6.2. 임차인 관련

대항력이 있는 임차인(주)케이아이디애드, (주)케이아이디하우징, 신형섭, 위드유협동조합은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 이들의 퇴거 여부 및 추가 협의 필요성 등은 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 장기 임차인들의 경우 명도 저항의 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 현황

* 지하 1층의 경우, 공부상 용도("일반음식점")와 현황("기계실, 창고, 주차장")이 불일치하므로, 향후 건축물대장 용도 변경 또는 원상복구 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 1층부터 4층까지 현재 공실 상태이므로, 임차인 유치를 위한 추가적인 마케팅 및 공실 기간 동안의 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 봉명동에 위치한 근린시설로, 감정가는 약 54.5억원에 달합니다. 비록 유치권 관련 소송에서 승소 판결을 받아 법적 리스크가 해소된 점은 긍정적입니다. 또한, 주변에 편의시설이 잘 갖춰져 있고 교통 여건도 양호한 편입니다. 그러나 1층부터 4층까지 공실 상태이며, 지하 1층의 용도 불일치 문제는 향후 해결해야 할 과제입니다. 특히, 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인들이 존재하여 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준공업지역 내 위치하여 향후 개발 잠재력 보유

* 청주시 농수산물도매시장 인근으로 기본적인 상업 활동 가능 지역

* 전체 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 관리 용이성

* 확정된 유치권 부존재 판결로 인한 권리관계 명확성 확보

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 향후 활용 가능성, 명도 비용, 시장 상황 및 투자자의 자금 운용 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 공실률, 대항력 있는 임차인 관련 리스크, 지하 1층 용도 불일치 문제 등을 감안하여 감정가 대비 적정 할인율을 적용한 가격으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 구체적인 입찰가는 별도의 시세 조사 및 현장 조사를 통해 면밀히 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.