나이스옥션 법원경매 청주 2024타경55088 [1] 충청북도 괴산군 사리면 수암리 391-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2024.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 사리면 수암리 소재 "원수암 마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 완경사의 부정형 토지로서, 토지임야 등 상태임.
일련번호 2 : 완경사의 부정형 토지로서, 토지임야 등 상태로, 현황 과수가 식재되어 있음.
일련번호 3 : 완경사의 부정형 토지로서, 전기타(축사, 관리사, 휴경지)로 이용중임.
일련번호 4 : 완경사의 부정형 토지로서, 자연림 및 일부 개간사업중인 토지임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 본건 토지 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.
일련번호 2 : 지적도상 맹지임.
일련번호 3 : 본건 토지 북측으로 폭 약 3m 내외의 비포장도로에 접함.
일련번호 4 : 본건 토지 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호) 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

일련번호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호) 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

일련번호 3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호) 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

일련번호 5 : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호) 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2,000M 이내 돼지,개 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(송치재천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

[건물 감정평가요항표] 참조.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건 토지 일련번호 1은 일부면적이 인접토지 부속토지로 이용중인 것으로 판단되는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 본건 토지 일련번호 5는 일부면적이 관할 군청에 문의한 결과 개간사업시행계획 승인을 득하고 개간공사중인 토지로서, 현황 등을 고려하여 감정평가를 하였으며, 승인기간(2021.10.07. - 2023.08.31.)이 도과되어 실효가능성이 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

라. 본건 토지 일련번호 5는 토지이용계획확인서상 2개 이상의 용도지역(농림지역, 계획관리지역)에 속한 토지로, 계획관리지역에 속하는 면적이 과소하여 주된 용도지역인 농림지역을 기준으로 행정적조건을 고려하여 감정평가를 하였으며, 해당면적 산정은 토지이용계획확인서 등에 의거하여 개략적으로 산출하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

마. 본건 토지 일련번호 5는 일부 면적이 소하천구역에 저촉되나, 그 면적이 과소하여, 이에 구애없이 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

바. 본건 토지 일련번호 5 지상에 분묘 약1기가 소재하는 것으로 추정되며, 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있고, 추후 분묘기지권으로 인한 감액 우려가 있으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (분묘기지권 설정시 금액을 토지감정평가명세표 비고란에 병기하였음.)

사. 본건 토지 지상에 자생하는 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

아. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4-1
시멘블럭조 슬레이트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 시멘트 마감 등임.
내 벽 : 시멘트 마감 등임
창 호 : --.

일련번호 4-2
시멘블럭조 기와지붕 단층 건물로서
외 벽 : 목재 사이딩 마감 등임.
내 벽 : 벽지도배 마감 및 타일 붙임 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 4-1 : 폐축사임.
일련번호 4-2 : 관리사로 이용중임.

설비내역

일련번호 4-1 : --.
일련번호 4-2 : 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 및 토지상에 후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하고, 귀 법원의 요청에 따라 제시외 건물을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 건물 일련번호 4 변소(시멘벽돌조 슬라브지붕 2.4㎡)는 소재불명인 것으로 조사되었고, 축사(시멘블록조 슬레이트지붕 151.2㎡) 및 관리사(시멘블럭조 슬레이트지붕 67.32㎡)는 현황 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 병용하여 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함. 목록 2 - 지상 수목은 토지에 포함 감정평가함. 목록 3 - 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 보증금 미반환, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급 여부를 확인 후 입찰 요망). 목록 4 - 부속건물 중 변소 ‘소재불명’임. 목록 5 - 일부 면적이 개간사업시행계획승인을 득하고, 개간공사중인 토지로서 개간사업시행계획 승인기간 도과로 실효가능성 있음. 지상에 분묘 1기 소재하는 것으로 추정되며, 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.
본 건 전체 목측상 경계 불분명. 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 등을 참고하여 소관 행정기관 문의 및 현지 답사 등을 통하여 철저한 사전 조사 후 입찰자 본인의 책임하에 입찰 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

청주지방법원 2024타경55088 (1)

1.2. 소재지

충청북도 괴산군 사리면 수암리 391-3

1.3. 용도

동물 및 식물 관련시설

1.4. 감정가

1,092,213,760원

1.5. 면적

* 토지면적: 164,605.00㎡ (약 49,794평)

* 건물면적: 220.92㎡ (약 67평) (축사 151.2㎡, 관리사 67.32㎡, 소재불명 변소 2.4㎡ 포함)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 충청북도 괴산군 사리면 수암리 소재 "원수암 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 일반적인 농촌 주거 및 농업 환경을 이루고 있습니다. 사리면 지역은 최근 악취 문제 해결을 위해 정부와 지자체 주도로 축사 등 유해시설 철거 및 정비 사업이 추진되고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 비교적 무난한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

* 일련번호 1: 완경사의 부정형 토지, 임야 상태입니다.

* 일련번호 2: 완경사의 부정형 토지, 과수가 식재되어 있습니다.

* 일련번호 3: 완경사의 부정형 토지, 현황 축사, 관리사, 휴경지로 이용 중입니다.

* 일련번호 4: 완경사의 부정형 토지, 자연림 및 일부 개간사업 진행 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 일련번호 1: 토지 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.

* 일련번호 2: 지적도상 맹지입니다.

* 일련번호 3: 토지 북측으로 폭 약 3m 내외의 비포장도로에 접합니다.

* 일련번호 4: 토지 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (1,000M 이내 닭/오리/메추리, 2,000M 이내 돼지/개, 500M 이내 젖소), 준보전산지, 보전산지, 임업용산지, 영농여건불리농지, 소하천구역 (송치재천) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을12 근저당권 (서울시산림조합, 2022-09-01)으로, 매각으로 인해 말소될 권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 본 건 명세서상 별도로 기재된 내용이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 최호성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-23, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하여, 상업 및 유흥시설 등 일반적인 상권은 발달하지 않은 지역입니다. 인근에는 마을회관 및 농경지, 일부 단독주택이 산재해 있습니다.

5. 생활정보

* 인근 "원수암 마을회관"이 소재합니다.

* 주변 환경은 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 조용한 농촌 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 농지법에 따라 본 건 토지 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않습니다. 발급 절차가 복잡하거나 기간이 소요될 수 있으니 사전에 소관 행정기관에 확인이 필요합니다.

* 개간사업 시행계획 승인 기간 도과: 목록 5번 토지 일부 면적은 개간사업 시행계획 승인 기간이 도과되어 사업이 실효될 가능성이 있습니다.

* 분묘기지권 추정: 지상에 분묘 1기가 소재하는 것으로 추정되며, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 존재할 가능성이 있어 분묘기지권으로 인한 권리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 본 건 전체적으로 토지의 목측상 경계가 불분명하여 측량을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

* 폐축사 및 부속건물: 건물 중 일련번호 4-1은 폐축사로 이용 중이며, 부속건물 중 변소는 '소재불명'으로 조사되었습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역 등 다양한 법적 제한이 적용됩니다.

* 혐오시설 관련: 비록 본 건이 수암리에 위치하나, 사리면 일대는 과거부터 축사 및 퇴비공장 등에서 발생하는 악취로 인해 주민 생활 환경에 대한 민원이 꾸준히 제기되었던 지역입니다. 현재 괴산군에서 해당 지역의 악취 유발 시설을 철거하고 정비하는 사업을 진행 중에 있어 향후 환경 개선이 기대되나, 지역의 전반적인 환경 특성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 토지와 동물 및 식물 관련시설로 사용되던 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 농업이나 관련 시설 운영을 위한 토지로서 잠재력이 있으나, 농지취득자격증명 필요, 분묘 존재 추정, 경계 불분명, 일부 토지의 개간사업 실효 가능성 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 사리면 지역의 특성상 가축 사육 시설로 인한 환경적 요인도 고려해야 합니다. 이러한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 대규모 농업 또는 관련 시설 운영에 적합한 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 용도 부합: '동물 및 식물 관련시설' 용도로 감정평가되었으며, 기존 시설 활용 또는 재건축을 고려할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 사리면 지역의 환경 개선 사업 등을 통해 장기적으로 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 1,092,213,760원이나, 농지취득자격증명 필요, 분묘 존재 추정, 개간사업 실효 가능성, 경계 불분명, 폐축사 존재, 지역 환경 특성 등의 리스크 요인을 감안할 때, 투자 가치를 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

시장 상황 및 본건의 구체적인 현황 조사 결과에 따라 변동 가능성이 매우 크지만, 잠재적 리스크가 큰 점을 고려하여 감정가 대비 약 70~80% 수준에서 시작하여 추가적인 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 철저한 현장 답사, 법률 자문, 유사 물건 시세 조사 등을 통해 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.