나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51839 [2] 충청북도 보은군 산외면 산대리 222-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 산외면 산대리 소재 '산대2구마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 축사, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 또는 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 전 및 일부 '도로' 로 이용중임. 기호(2): 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 '도로' 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측으로 본건의 일부를 포함한 세로(가) 폭의 현황 '도로' 를 통하여 접근 가능함. 기호(2): 본건 북측으로 소로한면 폭의 포장도로와 접하며, 본건의 동측 일부가 세로(가) 폭의 현황 '도로' 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역(2013-06-21)(농림지역), 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)(농업진흥구역)<농지법>. 기호(2): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘사진’ 과 같이 본건 기호(2) 토지 위지상에 제시 외 수목 기호(㉢~㉤)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-1): 흙벽돌조 자연석지붕(현 '강판'지붕) 단층 건물로서, 외벽: 시멘 몰탈, 목재 등 마감. 내벽: 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호: 샷시 창호 등 마감임. 기호(3-2): 흙벽돌조 스레이트지붕(현 '강판'지붕) 단층 건물로서, 외·내벽: 시멘 몰탈 등 마감. 창호: 목재 창호 등 마감임. 기호(3-3): 흙벽돌조 스레이트지붕(현 '강판'지붕) 단층 건물로서, 외·내벽: 시멘 몰탈 등 마감임.

이용상태

기호(3-1): 주택으로 이용중임. 기호(3-2): 창고로 이용중임. 기호(3-3): 창고로 이용중임.

설비내역

기호(3-1): 기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진’ 과 같이 제시 외 건물 기호(㉠,㉡)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(3-1~3-3) 건물은 귀 제시목록 및 공부상 '자연석' 지붕(3-1) 및 ‘스레이트’ 지붕(3-2,3-3)이나, 현황 ‘강판’ 지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함(지분)
공부상 목록3-1 자연석 지붕 및 목록3-2,3 스레이트 지붕이나 현황 강판지붕임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51839 (2)

소재지: 충청북도 보은군 산외면 산대리 222-1

용도: 단독주택

감정가: 1,309.888 만원

토지면적: 476.00㎡ (약 144.0 평)

토지 지분: 119㎡ (약 36.0 평)

건물면적: 75.19㎡ (약 22.7 평)

건물 지분: 18.8㎡ (약 5.7 평)

제시외 건물면적: 10.92㎡ (약 3.3 평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 보은군 산외면 산대리 소재 '산대2구마을회관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 축사, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지 기호(1)은 대체로 평탄한 부정형 토지로 전 및 일부 '도로'로 이용 중이며, 기호(2)는 대체로 평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지 및 일부 '도로'로 이용 중입니다.

북동측 및 북측으로 현황 '도로'를 통하여 접근 가능하며, 일부는 소로한면에 접해 있습니다.

토지이용계획상 기호(1)은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 해당하며, 기호(2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권 이전 및 상속으로 인한 소유권 이전 내역이 확인됩니다.

현재 본건에는 한국자산관리공사의 강제경매 개시 결정(2025타경51839)이 등기되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-03-19

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부 및 명도 관련 상세한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

인수 보증금 합계: 0원 (현황상 임차인의 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 보은군 산외면 산대리는 농경지와 임야가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

따라서 상업 시설이 발달한 도심형 상권과는 거리가 멀며, 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

보은군 산외면 산대리는 자연환경이 비교적 양호한 지역입니다.

주요 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 차량 이동을 통해 보은읍 소재지로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

전원생활이나 귀촌을 희망하는 분들에게는 적합할 수 있으나, 일상생활 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되므로, 단독으로 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 매수인은 다른 공유자와의 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수: 공유자는 1회에 한해 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 낙찰 후에도 공유자가 매수할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하여 명도 진행 시 추가적인 변수 또는 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 지붕 재질과 현황 불일치: 공부상 자연석 또는 스레이트 지붕이나 현황은 강판 지붕으로, 이는 추후 원상복구 또는 보수 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목 포함(지분): 제시외 건물(창고) 및 수목도 지분으로 포함되어 매각되므로, 이에 대한 권리관계 및 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 보은군에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 감정가가 1,309.888 만원으로 매우 낮게 책정되어 있어, 투자 가치가 있을 수 있으나 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수 등의 복합적인 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

주택 및 창고로 이용 가능한 건물이 있으며, 토지 또한 주거용 건부지 및 도로로 이용되고 있어 활용 가능성은 있습니다.

하지만 농촌 지역 특성상 주변 시세 정보가 제한적이며, 지분 매각으로 인한 다른 공유자와의 관계 설정이 중요합니다.

공부상과 현황의 건물 지붕 재질 불일치, 제시외 건물 및 수목의 포함 등은 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 1,309.888 만원이라는 낮은 감정가는 투자 초기 비용 부담을 줄여줄 수 있습니다.

* 전원생활 및 투자 목적: 농촌 지역의 특성을 살려 전원주택 부지나 소규모 농장 운영, 혹은 시세 상승을 기대하는 투자 목적으로 접근할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지분 매각 후 공유 지분을 추가 확보하거나, 향후 다른 공유자와의 협의를 통해 전체 소유권을 확보한다면 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,309.888 만원입니다.

해당 물건은 지분 매각으로 인한 불확실성, 대항력 있는 임차인 존재, 공부와 현황의 차이 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

주변 시세에 대한 구체적인 자료가 제한적이고, 특히 농촌 지역의 토지 및 건물 거래 시세는 변동성이 크므로 정확한 시세 분석이 어렵습니다.

다만, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 본건의 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

여러 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 70~90% 수준인 약 900만원 ~ 1,200만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

투자 결정 전, 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 권리 관계를 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.