나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13073 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실중학교" 동측 인근에 위치하며 부근으로
아파트, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인
편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 - 지상6층 건물 내 5층 501호외 8개호로서,

외 벽 : 적벽돌치장쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 내부 인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호임.

이용상태

기호(1-9)
공부상 제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 위치 및 경계구분없이 당구장
(상호:오나당 당구클럽)으로 이용중임.(후면"사진"참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장설비등 임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 지하주차장 진출입 용이하고 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m-20m)(보행자전용
도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합)

공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 공부상 제1종 근린생활시설(의원)이나 위치 및 경계구분없이 당구장(상호: 오나당 당구클
럽)으로 이용중이었고, 명세서 작성 기준시점 폐업상태로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 수원지방법원 2024타경13073 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2, 5층 501호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62)

토지 면적: 118.70㎡ (약 35.93평)

건물 면적: 613.97㎡ (약 185.77평) - 본 건물 전체 면적은 6165.75㎡ (약 1865.24평)이며, 본 경매 대상은 5층 9개 호실 (501호~509호)의 집합건물입니다.

용도: 근린상가 (공부상 제1종 근린생활시설(의원)이나, 현황 제2종 근린생활시설(당구장)로 이용, 건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 3,965,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 소재하며, "능실중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원 등이 소재하여 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 지하 주차장 진출입 및 외곽 공도와의 연계가 원활합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)에 해당하며, 관련 법규상 개발 및 이용에 대한 제한 사항이 일부 존재합니다.

3. 권리분석

본건은 다수의 임차인이 존재하며, 이들 중 "대항력 있음"으로 명시된 임차인이 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 을1 근저당권(신한은행, 1,920,000,000원)이며, 이를 기준으로 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

- 임차인 현황:

* 임차인: 부 (부동산몬스터주식회사)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 9,000,000원

* 사업자 등록일: 2023-08-18

* 배당 신고일: 2025-02-18

* 대항력: 있음

* 임차인: 부 (부동산몬스터주식회사)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 사업자 등록일: 2023-08-18

* 배당 신고일: 2025-02-18

* 대항력: 있음

* 임차인: 오 (오나당당구클럽수원호매실점/이주홍)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 17,000,000원

* 사업자 등록일: 2023-08-18

* 대항력: 있음

* 임차인: 오 (오나당스낵수원호매실점/이주홍)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 사업자 등록일: 2023-08-18

* 대항력: 있음

총 임차인 보증금 합계는 130,000,000원입니다. 물건 명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하면 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 호매실지구 내 일반상업지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 상업시설의 배후 수요는 확보될 수 있는 입지입니다.

현재 공부상 용도는 제1종 근린생활시설(의원)이나, 실제로는 경계 구분 없이 당구장(오나당 당구클럽)으로 이용 중이었습니다.

다만, 명세서 작성 기준 시점 폐업 상태로 확인되어 현재는 영업 활동이 중단된 상태입니다.

건축물대장상으로는 제2종 근린생활시설로 등록되어 있어, 공부상 용도와 실제 이용 현황 및 등록 용도 간에 차이가 존재합니다. 이는 추후 합법적인 영업 및 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

단지 내 상업시설로서 기본적인 생활 편의시설 및 업무 시설이 인근에 분포하고 있습니다.

능실중학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 총 1억 3천만원의 보증금을 가진 임차인들이 존재하며, 이들이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재가 있으나, 이는 경매 절차상의 해석일 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

현재 영업 중이던 당구장이 폐업 상태로 확인된 점은, 향후 해당 점포를 활용함에 있어 공실의 위험이나 명도 과정에서의 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성을 시사합니다.

건축물대장상 용도(제2종 근린생활시설)와 공부상 최초 등재 용도(제1종 근린생활시설)의 불일치는 향후 용도 변경이나 행정 절차 진행 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

본 물건은 유동화되었으며 공동담보로 묶여 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동의 상업지역에 위치한 근린상가로서, 일괄 매각으로 진행되어 여러 호실을 동시에 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 주변의 배후 수요와 교통 여건도 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 영업 중단 및 폐업 상태, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이 등 잠재적 리스크가 분명히 존재하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

권리 분석 및 명도, 시설 활용 방안에 대한 충분한 검토가 이루어진다면 가치 상승의 기회를 잡을 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

호매실지구 내 중심 상업지역으로, 주변 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 상권의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

건물 규모가 크고 다수의 호실을 일괄 매각하므로, 통합적인 상가 운영이나 재구성을 통해 효율성을 높일 수 있습니다.

현재 용도와는 다른 업종으로의 변경 또는 재창업을 통해 가치를 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 관련 법규 및 허가 가능 여부 사전 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

감정가 39억 6,500만원은 초기 기준점이 될 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 총액(1억 3천만원)은 배당으로 전액 회수되지 않을 경우 낙찰자의 인수 부담으로 작용할 수 있는 중요한 요소입니다.

또한, 현재 폐업 상태이며 공부상 용도와의 차이 등은 시세 반영 시 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 실거래가, 공실률, 임대료 수준, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석한 후, 낙찰자가 부담할 수 있는 범위 내에서 보수적으로 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성 확인, 권리 관계에 대한 상세한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.