나이스옥션 법원경매 수원 2024타경59413 [1] 경기도 용인시 수지구 상현동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산 · 평가일 2024.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 수지구 상현동 소재"상현역(신분당선)"남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼성되어 있는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 북서측 인근에 상현역(신분당선)이 소재하여 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 내 1층 103호로서
(사용승인일:2014.06.27)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 목재판넬 및 인테리어 마감 등.
창호 : 강화유리 마감 등.
바닥 : 타일붙임 등

이용상태

근린생활시설(음식점:선주회집)로 이용중임.

설비내역

위생 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 같은 높이의 사각형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(광교어드밴스힐) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 15m의 포장도로에 접하여 제반 차량출입이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역,중로2류(폭 15m-20m)(접함),가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건은 2021년 3월 11일자 "103호, 104호, 105호, 106호"가 103호로 전유부합병 및 표시변경(건축허가과-6351호)되었으나, "집합건축물대장건축물현황도 평면도(1층)"에 합병 전 기준으로 표기되어 있음.

(2) 임대관계 : 미상임.

물건 비고

- 기준시점 1층 근린상가로 '선주회집' 상호로 이용중.
- 2021. 3. 11.자 '103호, 104호, 105호, 106호'가 103호로 전유부합병 및 표시변경(건축허가과-6351호)되었으나, '집합건축물대장건축물현황도 평면도(1층)'에 합병 전 기준으로 표기되어 있음.[감정평가서]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경59413 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 1133-2, 광교어드밴스힐 1층 103호

토지 면적: 42.88㎡ (약 12.97평)

건물 면적: 163.66㎡ (약 49.51평)

감정가: 3,864,000,000원

건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 1층 103호 (사용승인일: 2014년 6월 27일)

용도: 근린상가 (현재 '선주회집' 음식점으로 이용 중)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

* 본 건은 경기도 용인시 수지구 상현동에 위치하며, 신분당선 상현역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼성된 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북서측 인근에 신분당선 상현역이 위치하여 서울 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 도로 상황

* 건물 북측으로 폭 15m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 5월 6일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을7)입니다.

* 등기부상 총 채권액은 4,028,841,721원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강계순

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 11월 22일

* 배당신고일자: 2024년 5월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 강 님은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 배당신고를 하였으므로 법원의 배당 절차에 따라 보증금 회수를 진행합니다.

* 임차인: 계덕수

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 배당신고일자: 2024년 5월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 계 님은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 배당신고를 하였으므로 법원의 배당 절차에 따라 보증금 회수를 진행합니다. 보증금 외 차임 정보가 누락되어 있으니 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주식회사금토홀딩스

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 배당신고일자: 2024년 5월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 주식회사금토홀딩스는 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 배당신고를 하였으므로 법원의 배당 절차에 따라 보증금 회수를 진행합니다.

* 인수되는 권리

* 인수되는 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 현황

* 본 건은 아파트 단지와 업무시설이 밀집한 주상복합지대에 위치하여 풍부하고 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

* 현재 이용 상태

* 물건은 1층에 위치한 근린상가로서, 현재 '선주회집'이라는 상호로 활발하게 운영 중인 음식점입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

* 신분당선 상현역 역세권으로 교통 편의성이 높으며, 주변 상업 시설 및 편의 시설 이용이 매우 용이합니다.

* 아파트 단지 내 상가와 주변 상업 지구를 통해 쇼핑, 금융, 외식 등 다양한 생활 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설 여부

* 본 건 소재지 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 보고서에 포함될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 현황 및 공부 차이

* 본 건은 2021년 3월 11일자로 103호, 104호, 105호, 106호가 103호로 전유부 합병 및 표시 변경되었습니다. 그러나 집합건축물대장 건축물현황도 상의 평면도에는 합병 전 기준으로 표기되어 있어, 추후 건물 관리나 이용 시 혼란이 발생할 가능성이 있습니다. 이 부분은 등기부등본과 건축물대장 등을 면밀히 대조하여 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상

* 제시된 임차인 목록 외에 추가적인 임대 관계가 미상인 부분이 있을 수 있습니다. 다만, 현재 제시된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 신분당선 상현역 초역세권에 위치한 근린상가로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 매력적인 투자 대상입니다.

* 현재 활발하게 운영 중인 상가라는 점과 권리 인수 부담이 전혀 없다는 점은 높은 평가를 받을 만합니다.

* 건축물 현황도상의 합병 관련 사항은 명확한 확인이 필요하나, 이는 잠재적 리스크 관리 측면에서 충분히 대응 가능할 것으로 보입니다.

* 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신분당선 상현역 도보 거리로 직주근접 및 생활 편의성이 탁월합니다.

* 안정적 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 업무 시설의 풍부한 유동 인구를 기반으로 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

* 즉시 영업 가능: 현재 '선주회집'으로 운영 중이므로, 인수 후 즉시 영업을 지속하거나 업종 변경을 통해 가치를 극대화할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 기존 권리가 매각으로 소멸되므로, 안전하게 소유권을 취득하고 명도 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 3,864,000,000원을 기준으로 하되, 입찰 직전까지 진행될 상세한 시장 조사, 주변 상권의 임대 시세 및 수익률 분석, 그리고 경쟁 물건의 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 관계로, 입찰가 산정 시 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

* 성공적인 낙찰을 위해서는 본 물건의 실제 수익성 분석 및 잠재 가치 평가를 바탕으로 경쟁력 있는 가격을 제시하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.