나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50765 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1348 광교중앙역에스케이뷰 에이동 1층125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 "광교중앙역" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 대단위 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(광교중앙역)이 소재하여
제반 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물중 제1층 제125호, 제126호, 제127호로서
외벽: 화강석 붙임 및 법랑판넬 붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 스테인레스샤시 창호 등임
(사용승인일: 2021.04.25)

이용상태

본건은 3개호 일체로 근린생활시설(음식점)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 방재설비, 승강기설비 및 시스템 냉난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 가장형 평지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 5차선, 남서측으로 왕복 4차선 및 북서측으로 왕복 3차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

이의동 1348
도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 중로1류(폭 20m-25m)(2012-01-05)
(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

이의동 1348-1
도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교고등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

이의동 1348-4
도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 중로1류(폭 20m-25m)(2012-01-05)
(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(광교고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

이의동 1348-5
도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 중로1류(폭 20m-25m)(2012-01-05)
(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(광교고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 3개호(125호, 126호, 127호) 일체로 근린생활시설(음식점)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경50765 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1348 광교중앙역 SK VIEW 에이동 1층 125호

용도: 근린상가

감정가: 2,431,128,000원

토지면적: 37.57㎡ (약 11.37평)

건물면적: 139.72㎡ (약 42.26평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사

1.2. 건물 정보

건축물명: 광교중앙역 SK VIEW A동

사용승인일: 2021년 04월 25일

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

총 층수: 10층 (본건은 1층)

주요 용도: 업무시설(오피스텔)/제1종근린생활시설 (본건은 근린생활시설, 음식점으로 이용중)

총 주차 대수: 447대 (기계식 주차 포함)

1.3. 권리 관계

말소기준권리: 2022년 04월 29일자 국민은행 근저당 (1,740,000,000원)

인수되는 권리: 없음 (말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 권리 없음)

등기부채권 총액: 1,740,000,000원

1.4. 특이사항

유동화 물건

3개 호(125호, 126호, 127호)가 일체로 근린생활시설(음식점)로 이용 중임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대관례 및 기타: 미상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동에 소재하며, 지하철 신분당선 및 경부선 광교중앙역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대단위 아파트 단지, 업무 시설, 그리고 다양한 근린생활 시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주변 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 광교중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

남동측으로는 왕복 5차선, 남서측으로는 왕복 4차선, 북서측으로는 왕복 3차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 이동성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 부지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로1류 및 중로2류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광교고등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등으로 규제받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사가 경매를 신청하였습니다.

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 04월 29일 접수된 국민은행의 근저당권입니다.

이후 접수된 압류(동수원세무서장, 수원시) 및 본건 경매개시결정(유에이치케이제육차유동화전문) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 본건 매수인은 인수해야 할 부담스러운 권리 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

그러나 '임대관례 및 기타' 항목에 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계, 보증금, 차임 등의 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

특히, 본건은 125호, 126호, 127호 3개 호수가 일체로 이용 중이므로, 해당 공간의 실제 점유자에 대한 면밀한 조사와 명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 광교중앙역 일대는 경기도청 신청사 이전, 광교테크노밸리 등 업무 단지와 대규모 주거 단지가 밀집한 광교신도시의 핵심 상업 지구입니다.

광교중앙역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 배후 수요 또한 탄탄합니다.

주변에 다양한 프랜차이즈 음식점, 카페, 병원, 학원 등 근린생활시설이 발달해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 예상 고객층

본 상가는 인근의 대단지 아파트 입주민, 광교테크노밸리 및 경기도청 등 업무 시설 근무자, 그리고 광교중앙역을 이용하는 지하철 및 대중교통 이용객을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

특히 3개 호가 음식점으로 일체 이용되고 있다는 점은, 다양한 규모의 식사 및 모임 장소로 활용될 수 있어 특정 고객층을 유인하기에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

단지 내 또는 인근 상가를 통해 은행, 병원, 마트, 다과점 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

건물 자체적으로도 시스템 냉난방 설비, 승강기 설비 등 현대적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육 및 문화 시설

본건 인근에는 광교고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

광교호수공원 등 문화 및 여가 시설 접근성 또한 우수하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.3. 주변 개발 계획

광교중앙역 일대는 지속적인 개발과 함께 도시 기능이 강화되고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

현재 임차인 정보가 '미상'으로 되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 계약 내용은 어떠한지, 명도에 문제는 없는지에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

금액이 미상이라도 명도 지연 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 소유주/채권자 확인 등을 통해 정확한 정보를 확보해야 합니다.

6.2. 상가 공실 리스크

광교중앙역 일대는 상권이 발달했으나, 경쟁 또한 치열한 지역입니다. 3개 호 일체 이용 중인 음식점 업종 외의 다른 업종으로의 전환 시, 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

최근 준공된 건물임을 감안할 때, 임대료 수준에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 유동화 물건 특성

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 채무 관계가 복잡하거나, 특정 사모 펀드 등이 관여하는 경우가 있을 수 있습니다. 경매 절차 진행 및 물건 인수 후 관리 측면에서 일반 물건과 다른 절차를 경험할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동, 광교중앙역 초역세권에 위치한 현대적인 근린생활시설 상가입니다.

2021년에 사용승인된 신축급 건물로, 3개 호(125호, 126호, 127호)가 일체로 음식점으로 사용되고 있어, 인수 후 바로 영업 재개 또는 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 매우 깨끗한 상태입니다.

하지만, 임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사 없이는 투자를 결정하기 어렵습니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고, 현장 조사를 통해 상세 내용을 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광교중앙역 초역세권, 광교 중심 상권 내 위치

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 시설 노후화 걱정 없음

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지, 오피스, 행정타운 밀집

* 즉시 수익화 가능성: 3개 호 일체 음식점 운영 중, 인수 후 바로 영업 가능

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정

9. 예상 입찰가

감정가: 2,431,128,000원 (토지 37.57㎡ + 건물 139.72㎡)

본건의 감정가는 약 53.63평(토지+건물)에 대해 24.3억원 수준으로, 평당 약 4,532만원 수준입니다.

주변 상가 시세 조사 결과, 광교중앙역 핵심 상권의 신축 상가 거래가는 평당 5,000만원 ~ 7,000만원 이상으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 본건의 주요 리스크 요인인 임차인 현황 '미상' 및 이에 따른 명도 관련 불확실성, 그리고 3개 호 일체 이용 중인 현 상태의 지속 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 해당 호실의 현재 임대료 수준 및 임차인의 실질적인 보증금, 차임 정보 확인

* 현장 조사 시점에서의 실제 점유 관계 확인 및 명도 가능성 평가

* 최근 1~2년 내 인근 유사 상가(동일 건물, 유사 규모)의 실제 거래 사례 및 현재 임대 현황 조사

이러한 추가 조사 결과를 바탕으로, 감정가 대비 적정 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 현재 시점에서 단정적인 입찰가 제시보다는, 리스크 해소 후 가치 평가에 집중하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.