나이스옥션 법원경매 수원 2024타경95426 [1] 경기도 화성시 오산동 1088-1 동탄역푸르지오시티 20층비동2014호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2024.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "동탄역" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 빌딩까지 제반 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 동탄역이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상23층 건물 내 제20층 제2014호 로서,
(사용승인일: 2019.10.29.)

외벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측, 서측 및 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 중로1류(폭 20m-25m)(중(보)1-10)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(중(집)1-85)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(중(집)2-18)(접합), 지역ㆍ지구등 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경95426 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 1088-1 동탄역푸르지오시티 20층 비동 2014호

용도: 오피스텔

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.16㎡ (약 1.56평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 22.26㎡ (약 6.73평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

토지 지분: 5.158㎡ (약 1.56평)

건물 지분: 22.261㎡ (약 6.73평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 오산동에 위치한 "동탄역" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 동탄역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. GTX-A 노선 개통으로 강남까지 20분대 이동이 가능하며, 용인-서울 고속도로, 경부고속도로, 제2외곽순환고속도로(예정) 등을 통해 전국 각지로의 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 중로1류 및 중로2류 접합 지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 신탁등기 말소, 압류, 가압류, 강제경매 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2023년 6월 19일자 남양주세무서장의 압류(갑3)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김서윤

보증금: 30,000,000원

차임: 318,000원

전입/사업일자: 2021-05-17

확정일자: 2021-05-17

배당신고일자: 2024-12-11

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 김서윤

보증금: 140,000,000원 (1차 보증금 30,000,000원 + 증액분 110,000,000원)

차임: 318,000원

전입/사업일자: 2021-05-17

확정일자: 2023-05-12

배당신고일자: 2024-10-29

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 다만, 임차인 현황상 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 총액이 170,000,000원 (30,000,000원 + 140,000,000원)에 달하여, 실제 인수되는 보증금 유무 및 금액은 재확인이 필요합니다. 이는 본건의 주요 잠재적 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 동탄역 인근은 상업 및 업무 기능이 복합된 지역입니다. 롯데백화점 동탄점 등 대형 상업시설이 인접해 있어 쇼핑과 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 또한, 동탄테크노밸리가 인접해 있어 약 11만 명 이상의 근로자가 상주하는 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린상가가 혼재하며, 롯데백화점 동탄점과 같은 쇼핑 시설이 가까이 있습니다. 동탄역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이하며, GTX-A 노선 개통으로 서울 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 건축물 상태

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2019년 10월 29일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 일반적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 지하주차장, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급된 바와 같이, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 임차인의 보증금 총액은 170,000,000원에 달하며, 이에 대한 처리 방안 및 낙찰 후 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수하게 될 가능성이 있습니다.

6.2. 감정가와 시세의 차이

본건의 감정가는 161,000,000원이나, 최근 실거래가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 감정가 대비 낮은 시세를 의미하며, 입찰 시 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 동탄역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 잠재적 가치가 높습니다. 2019년 준공된 신축급 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보 간의 불일치는 면밀한 권리 분석과 추가적인 조사가 필요한 부분입니다. 최근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 동탄역 역세권의 우수한 입지: GTX-A 노선 개통으로 서울 강남 접근성이 획기적으로 개선되었습니다.

* 풍부한 배후 수요: 동탄테크노밸리 등 산업단지와 대형 상업시설이 인접해 있어 임대 수요가 안정적입니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 관리 상태가 좋을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 실거래가는 2026년 5월 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 나타났습니다. 평균 시세는 약 135,000,000원입니다.

본건의 감정가는 161,000,000원이지만, 최근 실거래가와의 격차가 존재합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 여부에 대한 불확실성을 고려해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 금액이 0원이라고 가정하고, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 보증금 인수 금액이 발생하는 경우, 입찰가에서 해당 금액만큼 차감하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.