나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52358 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1406 골든프라자주건축물 1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ""호매실 엔루체 아파트"" 남동측 인근에 위치하
며 부근으로는 아파트, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위
환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지2층-지상8층 건물 내 2층 202호,203호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 강화유리창호 임.

내 벽 : 몰탈 위 페인트 마감.

창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호 임.

이용상태

기호(1) 공부상 1종 근린생활시설(의원)이나 현황 ""사무실""로 이용중임.

기호(2) 공부상 1종 근린생활시설(의원)이나 외관상 ""N.U.T HOLDEM STADIUM OPEN DOOR,
코피스텔 호매실,선진 종합관리""로 표시되어 있음.

(후면""사진""참고)

설비내역

기본적인 위생 급배.수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 왕복 5차선 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류
(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 집합건축물대장상 1종 근린생활시설(의원)이나 현황 '사무실'로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경52358 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1406 골든프라자주건축물 1동 2층 202호

건물명: 골든프라자

용도: 공부상 제1종 근린생활시설(의원), 현황 '사무실' 또는 'N.U.T HOLDEM STADIUM OPEN DOOR, 코피스텔 호매실, 선진 종합관리' 등으로 이용 중 (건축물대장상 주용도는 제2종 근린생활시설)

감정가: 661,000,000원

토지 면적: 35.24㎡ (약 10.66평)

토지 지분: 35.24㎡ (약 10.66평)

건물 면적: 129.34㎡ (약 39.12평)

건물 지분: 129.34㎡ (약 39.12평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

준공일: 2020년 4월 20일 (사용승인일 2021년 4월 19일)

2. 입지조건

* 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "호매실 엔루체 아파트" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다수의 아파트 단지, 학교, 업무용 및 상업용 빌딩, 관공서, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 본건 북측 및 서측으로 왕복 5차선 도로에 각각 접해 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있으며, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 (근저당권, 수원화성오산축산업협동조합, 2023-11-24 접수, 채권액 1,872,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑6(임의경매), 갑7(압류), 갑8(압류)은 매각으로 소멸됩니다. 또한 갑4(신탁등기말소) 및 갑5(소유권이전) 역시 매각으로 소멸되는 권리입니다.

* 매각으로 인수되는 권리

등기부등본 상 명시된 권리 중 말소기준권리(을1)보다 선순위인 권리는 없습니다. 지상권에 대한 특이사항도 기재되어 있지 않아, 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 지역적 특성

수원시 권선구 호매실동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 배후 주거 단지로서, 지역 내 상업 시설 및 편의 시설이 비교적 잘 갖추어진 곳입니다.

* 주변 상업시설 현황

인근으로 아파트 단지, 학교, 업무용 빌딩, 상업용 빌딩 등이 혼재되어 있으며, 상권 내 다양한 업종의 점포들이 운영 중인 것으로 파악됩니다. (참고: 나무위키에 따르면 호매실지구는 호매실역 중심상가, 학원가 특화 상권, 문화시설/유아양육 편의 상권, 수원화홍병원 및 공장/지산 근로자 소비력 상권 등으로 구분됩니다.)

* 잠재적 고객층

단지 내 거주민, 인근 직장인, 통행 유동인구 등을 잠재 고객층으로 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 아파트 단지 상가, 다수의 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. (예: 수원시 종합복지센터, 호매실도서관 등.)

* 교육시설

반경 내 학교가 다수 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설

건축물대장상 용도가 '의원'으로 되어 있으며, 주변에 병원 및 의원들이 위치하고 있어 의료 접근성이 좋습니다. (예: 수원화홍병원 인근.)

* 주변 환경 특이사항

조사 결과, 본 건 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적으로 쓰레기 소각장, 교정시설, 정신병원 등이 혐오시설로 분류되며, 주취해소센터나 일부 시설의 경우 지역 주민과의 갈등 사례가 보도된 바 있습니다. 본 물건지 주변은 이러한 시설로부터 비교적 거리가 있는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 vs 현황 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 1종 근린생활시설(의원)이나, 현황은 '사무실'로 이용 중입니다. 이는 추후 행정기관의 확인 시 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

현재 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이며 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 실제 점유자가 누구인지, 대항력을 갖춘 임차인이 있는지, 보증금 및 차임 수준은 어떠한지 등을 알 수 없어 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 명도 비용이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 과도한 채무 총액

등기부채권 총액이 1,872,000,000원으로, 본건 감정가 661,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채권자의 경매 신청으로 인한 결과이나, 향후 경매 과정에서 추가적인 변동 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

수원시 권선구 호매실동에 위치한 본 상가 건물은 호매실 신도시 내에서 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집한 지역에 자리 잡고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 주변 편의 및 교육, 의료 시설 이용이 편리한 편입니다. 권리 분석상 인수 부담이 없는 것으로 보이나, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 그리고 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크를 안고 있어 투자 전 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 호매실지구 단위계획구역 내에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 편리한 교통망: 북측 및 서측으로 왕복 5차선 도로에 접하고 있으며, 대중교통 이용도 용이하여 접근성이 뛰어납니다.

* 다양한 활용 가능성: 건축물대장상 용도(의원)와 현재 이용 상태(사무실 등)를 고려할 때, 다양한 업종의 임대 또는 직접 사용이 가능하여 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 661,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

낙찰가 산정 시에는 공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인한 이행강제금 부과 가능성, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 그리고 공실 발생 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 해당 리스크들을 충분히 인지하고 이를 반영한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현재로서는 명확한 시장 가치 평가 자료 부족 및 잠재적 리스크로 인해 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 이러한 위험 요소를 충분히 감안하여 감정가 이하 또는 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.