나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52358 [2] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1406 골든프라자주건축물 1동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ""호매실 엔루체 아파트"" 남동측 인근에 위치하
며 부근으로는 아파트, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위
환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지2층-지상8층 건물 내 2층 202호,203호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 강화유리창호 임.

내 벽 : 몰탈 위 페인트 마감.

창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호 임.

이용상태

기호(1) 공부상 1종 근린생활시설(의원)이나 현황 ""사무실""로 이용중임.

기호(2) 공부상 1종 근린생활시설(의원)이나 외관상 ""N.U.T HOLDEM STADIUM OPEN DOOR,
코피스텔 호매실,선진 종합관리""로 표시되어 있음.

(후면""사진""참고)

설비내역

기본적인 위생 급배.수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 왕복 5차선 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류
(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 집합건축물대장상 1종 근린생활시설(의원)이나 현황 '(주) 선진 종합관리' 사무실로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경52358 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1406 골든프라자주건축물 1동 2층203호

용도: 근린상가

감정가: 1720000000원 (17억 2천만원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 2층, 지상 8층

본건 위치: 건물 1동 2층 203호

건물 면적: 321.30㎡ (약 97.19평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

사용승인일: 2021년 04월 19일

1.3. 토지 정보

토지 면적: 87.55㎡ (약 26.48평)

토지 지분: 87.55㎡ (약 26.48평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상: 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중.

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 등기부 요약

등기부채권 총액: 1,891,410,242원

말소기준권리: 수원화성오산축산업협동조합 근저당 (2023.11.24.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (공부상)

주요 권리 사항:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 관련 사항 (갑4, 갑5)

* 수원화성오산축산업협동조합 근저당 (을1, 말소기준권리)

* 수원지방법원 임의경매개시결정 (갑6, 말소)

* 수원시 압류 (갑7, 말소)

* 한국씨티은행 가압류 (갑8, 말소)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "호매실 엔루체 아파트" 남동측 인근에 위치합니다. 부근으로는 아파트, 학교, 업무용 및 상업용 빌딩, 관공서, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북측 및 서측으로 왕복 5차선 도로에 각각 접해 있어 교통 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(2023년 11월 24일 접수, 을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 현재 두 명의 임차인이 파악되었습니다.

* (주)선진종합관리 (대표: 조 )

보증금: 5,000,000원

월세: 200,000원

사업자등록일: 2024년 10월 04일

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금은 인수되지 않습니다.

* 박

보증금: 40,000,000원

월세: 5,000,000원

사업자등록일: 2024년 08월 01일

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수 권리

상기 임차인들의 보증금 및 월세는 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건은 집합건축물대장상 제1종 근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나, 현재는 "(주) 선진 종합관리" 사무실로 이용 중입니다. 또한 외관상 "N.U.T HOLDEM STADIUM OPEN DOOR, 코피스텔 호매실, 선진 종합관리" 등으로 표시되어 있어 다용도로 활용되고 있음을 알 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건이 위치한 호매실동 일대는 아파트 단지, 학교, 관공서, 상업용 빌딩 등이 밀집한 지역으로, 풍부한 배후 수요를 가진 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지와 학교가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근 관공서와 공원 등도 생활 여건을 보조합니다.

5.2. 교통 접근성

본건 인근에 버스 정류장이 위치하며, 건물 북측 및 서측으로 넓은 도로가 접해 있어 자가용 및 대중교통 이용 모두 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설(의원)이나, 현재 사무실로 이용 중입니다. 이는 향후 행정 처리 과정에서 이의가 제기될 가능성은 있으나, 일반적인 상가 건물의 경우 흔히 발생하는 사항으로 큰 문제로 이어질 가능성은 낮습니다.

6.2. 법적 제한사항

본건 토지는 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 건축물의 높이나 용도 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 포함되어 있습니다.

6.3. 주변 환경

현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 혐오시설이나 현저한 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 호매실동의 상업지역 내에 위치한 근린상가 건물입니다. 편리한 교통 환경과 배후 수요를 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다. 공부상 용도와 현황의 차이가 존재하나, 이는 일반적인 상가 건물의 특성으로 볼 수 있으며, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 낙찰 시 인수 부담이 없습니다. 비행안전구역 등 일부 법적 제한사항은 있으나, 전반적으로 안정적인 상권에 위치하고 있어 잠재적 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 호매실지구 상업지역 내 핵심 입지

* 다양한 용도로 활용 가능한 유연성

* 우수한 교통망 및 풍부한 배후 수요

* 권리 관계 명확, 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 17억 2천만원으로 평가되었습니다. 현재 권리 관계상 인수할 보증금이 없고, 주변 시세 및 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적인 경매 투자 관점에서 볼 때, 감정가의 90% ~ 110% 수준에서 경쟁이 형성될 수 있으나, 이는 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.