나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85119 [1] 경기도 양주시 백석읍 가업리 OOO 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2024.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 가업리 소재 ‘가업2리마을회관’북서측 인근에 위치하며, 인근은 농경지, 축사, 중소규모 공장, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리 및 노선수 등으로 보아 교통상황은 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

본건 공히 부정형의 토지로,
기호(1),(3),(7): 전(묵전), 나지 등의 상태임.
기호(4),(6): 임야 등의 상태임.
기호(5): 현황 도로 및 토지임야 등의 상태임.
기호(8): 도로부지임.
기호(9),(10): 동물관련시설 건물 부지, 전 등임.

인접 도로상태

기호(1),(3),(5): 북측으로 포장도로에 접함.
기호(4),(7): 도로부지인 기호(8)에 접함.
기호(6),(9),(10): 지적상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(4): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(5): 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(6): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(7): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(8): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(9): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(10): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지" 및 "지적및건물개황도"참조바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철파이프조 스레이트지붕 단층 동물관련시설로,
건축물대장상 1994.09.26일자로 사용승인을 득하였고,
내,외벽: 덮개마감 등

이용상태

공부상 동물관련시설로, 현황 창고 등의 상태임.

설비내역

--

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지"등 참조바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록6.9.10.지적도상 맹지임
목록1.3.10. 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 의정부지방법원 2024타경85119 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 가업리 454

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 3,080,200,000원

토지면적: 5548.00㎡ (약 1678.27평)

건물면적: 518.04㎡ (약 156.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 양주시 백석읍 가업리 소재 ‘가업2리마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 축사, 중소규모 공장, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 간선도로와의 접근성은 양호한 편이며, 버스 정류장까지의 거리 및 노선 수를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 대체로 무난한 것으로 판단됩니다. 양주시 백석읍에서는 551, 552번 등 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 백석읍사무소.백석초교 정류장이 도보 약 4분 거리에 위치해 있습니다. 또한, 1304번 직행좌석버스가 개통되어 서울 잠실까지 환승 없이 이동이 가능해졌습니다.

* 인접 도로상태: 일부 필지는 북측 포장도로에 접하고 있으나, 목록 6, 9, 10번 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉) 지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 준보전산지 지역도 포함되어 있습니다. 양주시는 2020 종합계획안에 따라 백석읍 일원 약 138만㎡에 신도시 조성을 추진했었으며, 해당 지역은 개발지구 지정을 위한 행정 절차가 진행된 바 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 2월 24일 접수된 광탄농업협동조합의 근저당권(을15)입니다. 이보다 선순위인 소유권이전(김지태, 김주영외 1명) 및 압류(양주시) 등은 인수되지 않고 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액은 토지 등기부 기준 2,620,000,000원, 건물 등기부 기준 1,920,000,000원으로, 합계 약 4,540,000,000원입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액입니다.

* 임의경매 개시 결정은 2024년 8월 26일 광탄농업협동조합에 의해 접수되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 명시적인 기재가 없으므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 현재 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 물건이 위치한 양주시는 서울 북부권의 교통 요충지 역할을 하고 있으며, 다양한 광역 교통망이 분포하고 있습니다. 백석읍 가업리 지역은 농경지, 축사, 중소규모 공장, 임야 등이 혼재된 지역으로, 특정 상업 지구보다는 복합적인 용도로 이용되고 있습니다.

* 용도 및 현황: 공부상 '동물 및 식물 관련시설'로 되어 있으나, 현재는 '창고 등'으로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 잠재적 상권: 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아니지만, 인근의 공장 및 주거 지역을 배후로 잠재적인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 해당 지역의 개발 계획 및 인구 유입 추이 등을 고려한 추가적인 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 양주 시청 및 주요 간선도로 접근성이 양호하며, 백석읍사무소.백석초교 정류장이 도보 약 4분 거리에 위치합니다. 1304번 직행좌석버스가 개통되어 잠실까지 환승 없이 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 백석읍 중심지(약 3~5km 내외)에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 농촌 및 산간 지역이 혼재되어 있어 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 및 이용 관련:

* 목록 1, 3, 10번 필지는 농지이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰받은 보증금이 반환되지 않습니다.

* 해당 농지가 전용 허가 없이 농지 외 용도로 사용되고 있어, 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

* 맹지: 목록 6, 9, 10번 필지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다. 다만, 출입로 확보 및 통행 관련하여 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 공부와 현황의 불일치:

* 건물(11)의 경우, 공부상 면적과 현황 면적이 다르고, 일부 축사가 멸실된 것으로 추정됩니다.

* 건축물대장, 등기부등본과 실제 현황이 일치하지 않는 부분이 있습니다.

* 제시외 건물 평가와 관련하여, 목록 11의 제시외 건물과 목록 11의 4, 5번 건물의 동일성 판단이 곤란하여 별도로 평가되었으며, 채권자 의견으로는 동일하다는 의견이 제출되었습니다.

* 용도 제한: 해당 지역은 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 축사 관련 시설 운영 시 제한 사항이 따를 수 있습니다.

* 복합적 토지 이용 계획: 본 물건이 속한 지역은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류 저촉, 성장관리권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 중복 적용되고 있어, 개발 또는 이용에 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 본 물건지 주변에서 직접적으로 대규모 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 납골당 등)이 운영 중이라는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 과거 양주시에서 공동형 종합장사시설 건립을 추진했던 지역(백석읍 방성1리)이 있었으나, 주민 반대 및 정치적 이슈로 사업이 무산되거나 재검토되는 상황이 있었습니다. 이는 해당 지역의 개발 및 토지 이용에 잠재적으로 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 백석읍 가업리에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 약 30.8억원이나, 총 채권액이 이를 상회하여 경매 진행에 따라 낙찰될 가능성이 높습니다. 교통 접근성은 양호하나, 농지 취득 자격 및 무단 전용, 맹지 포함, 공부와 현황 불일치 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 농지 관련 법규 위반 사항은 향후 상당한 비용과 행정적 부담으로 이어질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 1678평에 달하는 토지는 향후 다양한 개발 또는 활용 가능성을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각함으로써 경매 절차가 간소화됩니다.

* 개발 잠재력: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 3,080,200,000원입니다.

* 총 채권액(약 4,540,000,000원)이 감정가를 초과하므로, 말소기준권리 이하의 채권은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외합니다.

* 다만, 농지 취득자격증명 필요, 농지 불법 전용으로 인한 원상회복 명령 가능성, 맹지, 공부와의 현황 불일치 등 다수의 리스크가 존재하므로, 이러한 제반 비용 및 위험 요소를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 통상적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성되기도 하지만, 본 건은 특수 물건으로 분류되어 추가적인 현장 조사, 법률 검토, 주변 시세 조사 등이 필수적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 거친 후, 위험 부담 비용을 충분히 반영하여 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.