나이스옥션 법원경매 여주 2024타경38245 [2] 경기도 양평군 옥천면 신복리 1085 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호"1,2" 는 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 "옥천교" 북측 근거리에 소재하며, 주
위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 마을주변 농경지대이고, 기호"3" 은 경기도 양평군 옥
천면 신복리 소재 "사기막마을" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야
등이 혼재하는 마을주변 야산지대로서 제반 입지여건은 공히 보통시됨.

교통상황

본건까지 공히 차량 접근이 불가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사
정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호"1,2" 는 공히 부정형의 토지로서 평지이며, 대부분 답으로 이용중이고, 기호"3" 은 대
체로 남측으로 하향경자진 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 공히 지적도상 및 현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호"1,2 " :
농림지역, 역사문화환경보존지역(도지정문화재보호구역의외곽경계로부터300미터이내의지역)
<경기도문화재보호조례>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연
보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법 시행령제14조의3제1호)
<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

기호"3" :
보전관리지역(보전관리지역), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정
비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리
구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환
경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

기호"3" 지상에 분묘 10기 이상 소재함.(후첨"지적도" 참조하되, 지적도상 분묘위치 "4" 번
의 경우 접근이 불가능하여 분묘는 소재하는 것으로 추정되나, 분묘 갯수는 확인 못하였음)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
2. 지적도상 및 현황 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경38245 (2)

소재지: 경기도 양평군 옥천면 신복리 1085

용도: 답 (농지)

감정가: 268,640,000원

토지면적: 1679.00㎡ (약 508.27평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대 또는 야산지대입니다. 옥천교 북측 또는 사기막마을 인근에 소재하고 있어 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 8월 1일에 등기된 양평농업협동조합의 근저당권(65,000,000원)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되지만, 지상권은 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 등기부채권 총액은 186,086,170원입니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이므로 인수할 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 양평군 옥천면 신복리 지역은 농경지 및 주거지가 혼재된 지역으로, 주변에 양평읍 소재지나 옥천면 소재지가 가까이 있어 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다. 옥천면 소재지까지 차량으로 약 3~15분 거리에 마트, 은행, 약국, 병원, 초등학교 등 다양한 편의시설이 위치해 있습니다. 또한, 주변 지역은 전원주택 단지 조성이나 농지 거래가 활발한 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근은 불가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 양평군 옥천면 지역을 운행하는 버스 노선으로는 6번, 6-5번, 6-10번, 329번 등이 있으며, 신복리 또는 인근 지역까지 운행합니다. 행복택시 운행 지역에 해당되는 경우도 있어 대중교통 소외 지역 주민들의 이동을 지원하는 방안도 있습니다.

* 교육: 옥천면 소재지 인근에 옥천초등학교가 있으며, 양평군 전체에 걸쳐 다양한 학원 및 교습소가 있습니다.

* 주변시설: 인근에 양평한화리조트, 중미산자연휴양림, 설매재자연휴양림 등이 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 양평자원순환센터가 지평면에 위치하고 있으며, 이는 단순 매립장이 아닌 교육·체험형 자원순환 공간으로 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건은 지적도상 및 현황 도로가 없어 차량 접근이 불가능한 맹지입니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 따르며, 건축 허가 등 행위가 제한될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 매수 전에 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

* 분묘 존재: 기호 3 토지 지상에 분묘 10기 이상이 소재하는 것으로 추정되며, 정확한 위치 파악 및 처리에 대한 확인이 필요합니다.

* 개발 및 환경 규제: 본건 토지는 농림지역, 역사문화환경보존지역, 농업진흥구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 적용됩니다. 이는 향후 토지 활용 및 개발에 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 인구 감소 및 고령화: 양평군 전체적으로 젊은 인구 유출과 고령화가 진행되고 있으며, 옥천면 지역도 2030년에는 고위험 단계에 진입할 것으로 전망됩니다. 이는 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리에 소재한 농지로서, 감정가는 268,640,000원입니다. 맹지이며 농지취득자격증명 발급이 필수적인 점, 분묘가 소재하는 것으로 추정되는 점, 그리고 농림지역, 자연보전권역 등 다수의 개발 제한 규제가 적용되는 점은 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 차량 접근이 불가능하며 대중교통 접근성도 보통 수준에 머물러 있습니다. 다만, 인근에 양평의 주요 관광지 및 휴양 시설이 있으며, 옥천면 소재지의 편의시설 접근은 비교적 용이합니다.

8. 투자 포인트

* 양평 지역의 자연환경: 중미산, 설매재 자연휴양림 등 인접하여 쾌적한 자연 환경을 보유하고 있습니다.

* 개발 가능성 (제한적): 향후 농지 이용 규제 완화 또는 특정 개발 사업 추진 시 가치 상승 잠재력이 있을 수 있으나, 현재 적용되는 규제들이 매우 강력합니다.

* 저평가 가능성: 맹지, 개발 제한, 농지 취득 요건 등 여러 제약 조건으로 인해 시장 가격 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 268,640,000원입니다. 제시된 정보만으로는 정확한 시장 가격을 산정하기 어렵지만, 맹지, 농지 취득 요건, 다수의 개발 제한, 분묘 존재 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 토지 활용 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 인근 농지 시세 등을 추가로 파악하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.