나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37426 [1] 경기도 이천시 대월면 초지리 732 삼원엑스포아파트 104동 9층 901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 <대월면행정복지센터> 북동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지상 13층 건물 내 제9층 제901호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 등,
창호 : 샷시 창호 등으로 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 평지로서 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 3차로의 포장도로에 접하며, 서측으로 주 출입구가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경37426 (1)

소재지: 경기도 이천시 대월면 초지리 732 삼원엑스포아파트 104동 9층 901호

용도: 아파트

감정가: 171,000,000원

토지면적: 54.20㎡ (약 16.4평)

건물면적: 84.46㎡ (약 25.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOO (현대캐피탈)

2. 입지조건

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리에 소재하며, 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 서측으로는 왕복 3차로의 포장도로가 접해 있으며, 주 출입구가 개설되어 있습니다.

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 현대캐피탈의 근저당(2018-10-16, 178,800,000원)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 178,800,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수해야 할 보증금은 없으며(합계 0원), 임대관계는 미상입니다. 다만, 임대관계가 미상이라도 실제 점유 관계 및 계약 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 삼원엑스포아파트는 대월면 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

이천시 대월면 지역은 전반적으로 주거 기능을 중심으로 발전하고 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와의 거리는 다소 떨어져 있어, 상권의 확장성이나 활성화 정도는 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 정보: 삼원엑스포 아파트는 2002년 7월에 사용 승인되었으며, 총 6개동 300세대로 구성되어 있습니다. 최고 13층 높이의 아파트 단지입니다.

주차: 총 324대(지상 203대, 지하 121대)의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

편의시설: 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다. (검색 결과 참조)

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동이 용이합니다.

교육: 검색 결과에 따르면 단지 인근에 대월초등학교와 대월중학교가 있어 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건은 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 임대 관계 및 점유 현황이 미상으로 파악되어 이에 따른 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

혐오시설 존재: 본건의 소재지는 이천시 대월면 초지리이나, 이천시 호법면 안평리에 동부권광역자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치하고 있습니다. 이는 동일한 이천시 관내에 위치하나, 직접적인 인접 지역은 아니며 약 20km 이상 떨어진 것으로 추정됩니다. (검색 결과, 참조) 이 시설은 혐오시설로 분류될 수 있으나, 본건과의 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 대월면 삼원엑스포아파트로서, 입지 조건과 단지 환경은 무난한 편입니다. 경매물건의 감정가는 1억 7100만원으로 책정되었으나, 최근 인근 단지의 시세는 1.4억~1.5억 수준으로 파악됩니다. (검색 결과, 참조) 최근 1년간 일부 면적에서 가격 하락세가 있었던 점(검색 결과 참조)과 임대 관계 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 다만, 권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차 보증금도 없는 상태로 낙찰 후 명도가 상대적으로 수월할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 1억 7100만원으로 책정된 감정가는 최근 시장 시세 대비 고려해 볼 만한 수준입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되며, 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의시설 접근성: 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 검색된 시세 자료를 종합적으로 고려할 때, 삼원엑스포 아파트 84.46㎡(약 25.5평)의 현재 시세는 약 1억 4천만원에서 1억 5천만원 수준으로 판단됩니다. (검색 결과, 참조)

감정가(1억 7100만원)는 현재 호가(1.4억)보다 높게 책정되어 있으며, 최근 실거래가 자료가 없는 점을 감안할 때, 낙찰 가능성은 시세 대비 합리적인 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 1억 5천만원에서 1억 6천만원 사이로 제안합니다.

입찰 시에는 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태와 점유 관계를 확인하고, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 추가로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.