나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37914 [1] 경기도 여주시 천송동 599 여주케이씨씨스위첸 103동 6층 602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2024.10.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 천송동 소재 "신륵사사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택, 상업용 건물, 주거 및 주상나지, 공원 등이 혼 재하는 주거 및 상업지대로서 제반입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건 내 6층 602호로서, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승용승강기설비, 옥내소화전, 화재경보기, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 지대내의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측 및 동측으로 대로와 접하고, 서측으로 로폭 약 10m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 공공공지(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(2019-02-28)(집산도로)(접합),가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경37914 (1)

소재지: 경기도 여주시 천송동 599 여주케이씨씨스위첸 103동 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 378,000,000원

토지면적: 14.94㎡ (약 4.52평)

토지 지분: 14.9446㎡ (약 4.52평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.9806㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 재매각, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 30%)

사용승인일: 2019년 9월 24일

건물 층수: 47층 건물 중 6층

1.2. 입지조건

2.

1.2. 1. 주변 환경

본 건은 경기도 여주시 천송동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 상업용 건물 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로, 제반 입지 여건은 보통인 편입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 남측 및 동측으로 대로와 접하고, 서측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

2.

1.3. 1. 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 1일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(을4)입니다. 등기부채권 총액은 526,775,897원입니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 현황 파악이 필요합니다.

1.3. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임대관계가 미상인 점을 고려하여, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

2.

1.4. 1. 상권 분석

본 건은 아파트 단지, 근린생활시설, 상업용 건물 등이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

1.4. 2. 단지 정보

아파트명은 여주KCC스위첸이며, 2019년 9월 24일 사용승인되었습니다. 총 3개 동, 388세대로 이루어져 있으며, 최고 49층 규모입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

총 주차대수는 510대(지하 510대)로, 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

1.4. 3. 주변 시설

인근에 공원 등이 소재하며, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

1.5. 1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 일반 경매보다 입찰 과정 및 보증금에 대한 특별한 주의가 필요합니다.

1.5. 2. 높은 매수신청보증금

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%로 책정되었습니다. 이는 일반적인 10%보다 높아 자금 계획에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

1.5. 3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 공공공지(저촉), 소로1류(접합) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당되어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 4. 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 직접적으로 주거 환경에 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있는 점은 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 건은 2019년 준공된 신축급 아파트임에도 불구하고 재매각으로 진행되며, 높은 보증금이 요구되는 점은 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 경쟁률이 낮아진다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 최신 준공 연도 (2019년)로 신축급 아파트의 장점 보유.

* 여주시 내 아파트 단지 중 규모가 있는 편이며, 생활 편의 시설 접근성이 양호.

* 높은 보증금 요구로 인한 경쟁 완화 가능성.

1.8. 예상 입찰가

2.

최근 2026년 3월부터 6월까지 실거래가는 400,000,000원(9층)에서 505,000,000원(45층) 사이로 형성되어 있습니다. 본 건은 6층으로, 이러한 시세 범위를 고려할 때 감정가(378,000,000원)는 시세 하단보다 낮은 수준입니다. 재매각 및 높은 보증금 부담을 감안하더라도, 시장 시세를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

권리 분석상 인수할 임차인의 보증금은 없으며, 채무 총액이 감정가 대비 높지만 말소기준권리 하에 소멸될 것으로 보입니다.

종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 410,000,000원에서 440,000,000원 사이로 제안합니다. 이 중 425,000,000원을 적정 입찰가로 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.