나이스옥션 법원경매 여주 2024타경38498 [1] 경기도 이천시 부발읍 신하리 436-38 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 신하리 소재 '신하초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통환경은 무난한 편임.

건물의 구조

알씨조 슬라브지붕 4층건 내 3층 302호로서, (사용승인일자 : 1992. 08. 04) 외벽: 외장용 타일벽돌 및 몰탈위페인팅 마감, 내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 발코니 등)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방보일러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄하며, 현황 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본 법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경38498 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 신하리 436-38 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 77,000,000원

토지면적: 45.44㎡ (약 13.74평)

토지지분: 45.441㎡ (약 13.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 62.37㎡ (약 18.87평)

건물지분: 62.37㎡ (약 18.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한소진 (이름은 한OO으로 표기될 수 있습니다)

사용승인일자: 1992년 08월 04일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (R.C조) 슬라브지붕 4층 건물 내 3층 302호

주변 건물 정보:

* 그레이스빌(1,2,3동): 2017년 건축, 전용면적 50.07㎡, 2026년 04월 14일 매매 160,000,000원

* 미영팰리스B: 2022년 건축, 전용면적 75.297㎡, 2026년 05월 04일 매매 180,000,000원

* 롯데빌리지(5동): 1991년 건축, 전용면적 56.65㎡, 2026년 03월 31일 매매 60,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 부발읍 신하리 소재 '신하초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 환경은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

* 주의사항: (자세한 내용은 잠재적 리스크 항목 참고)

* 특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권

* 임차인 현황:

* 임차인: 이찬구

* 전입일자: 2014-11-05

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 임차인: 한소진

* 전입일자: 2020-11-24

* 보증금: 65,000,000원

* 확정일자: 2020-09-24

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 1번 (2023-08-03): 주택임차권, 권리자 한소진, 권리금액 65,000,000원. 전입일자 2020-11-24, 확정일자 2020-09-24. 말소: 인수 (매수인 승계 가능성 있음).

* 갑구 9번 (2024-08-19): 강제경매, 권리자 한소진, 권리금액 65,000,000원. 말소기준권리.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 을구 1번 주택임차권(한소진, 65,000,000원)은 말소기준권리(갑구 9번 강제경매)보다 선순위에 있으며, '인수'로 기재되어 있습니다. 만약 경매 배당 과정에서 임차인의 보증금 65,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수하게 될 위험이 있습니다. (다만, 채권자이자 임차인인 한소진 씨가 강제경매를 신청한 점, 감정가가 77,000,000원인 점을 고려할 때, 배당에서 전액 변제될 가능성도 존재합니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 다른 임차인들의 보증금 합계가 0원이거나, 혹은 경매 절차에서 모두 변제될 것으로 예상됨을 의미할 수 있으나, 선순위 임차권의 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 이천시 부발읍 신하리 내 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 신하초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 공업 단지나 혐오 시설과는 거리가 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 이용상태: 본건은 다세대주택으로, 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 발코니 등으로 이루어져 있습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 공급설비, 개별난방 보일러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 신하초등학교가 도보 거리에 있으며, 차량 이동 시 이마트, 하나로마트 등 대형 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 노후도: 1992년 8월 4일 사용승인을 받은 4층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 약 30년 이상 경과한 노후 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 위험: 을구 1번의 한소진 씨 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위이며 '인수'로 기재되어 있습니다. 경매 낙찰가가 보증금 65,000,000원을 전액 변제하기에 부족할 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 이 부분은 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 면밀한 조사가 필요합니다.

* 지역적 제한: 본 토지는 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1992년 건축된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 이는 향후 유지보수 및 수리 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 이천시 부발읍의 주거 지역 내 다세대주택으로, 신하초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 양호합니다. 최근 주변 지역의 신축 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 선순위 임차권의 보증금 인수 가능성과 건물 노후도는 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 이천시 부발읍의 안정적인 주거 수요 및 개발 가능성.

* 신하초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 가치.

* 주변 신축 다세대주택 시세 대비 상대적으로 낮은 감정가.

* 임차인(한소진)이 채권자로서 경매를 신청한 점을 고려하면, 경매 절차를 통해 보증금이 변제될 가능성이 있어 추가 부담이 없을 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 77,000,000원

* 주변 최근 매매가 분석 (2026년 거래 사례 기준):

* 1991년식 56.65㎡: 60,000,000원 (약 1,059,160원/㎡)

* 2017년식 50.07㎡: 160,000,000원 (약 3,195,325원/㎡)

* 2022년식 75.297㎡: 180,000,000원 (약 2,390,477원/㎡)

* 본건(1992년식, 62.37㎡)은 건축 연도를 고려할 때 1991년식 사례와 유사한 가격 형성 가능성이 있으나, 이천시 부동산 시장 전반의 상승세를 반영하면 감정가 수준은 시장가와 부합하거나 일부 상승 여력도 있을 수 있습니다.

* 가장 중요한 고려 사항은 선순위 임차권의 보증금 65,000,000원 인수 여부입니다. 만약 경매 절차를 통해 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 총 부담액은 입찰가 + 미변제 잔액이 됩니다. 채권자(한소진)가 본인의 채권(65,000,000원) 회수를 최우선으로 할 것이므로, 경매 낙찰가가 65,000,000원 이상일 경우 임차보증금 인수 부담은 없을 가능성이 높습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하되 시장 가치를 반영하는 선에서 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 77,000,000원

* 최종 제안 입찰가: 72,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.