나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3911 [1] 경기도 여주시 흥천면 다대리 OO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 흥천면 다대리 소재 "웃다부리마을" 서측 인근에 위치하며,
주위는 답,전,임야,창고 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진입가능함. 인근 소재 간선도로변으로 버스정류장이 소재하여 제반
광역적 도로이용은 보통이나 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

공히 남동측 하향 완경사지대 내 부정형지로 후첨 "사진용지"와 같이 전으로 이용중임.
본건은 남동측 인접필지에 비하여 고지로 기호1,2의 남동측 일부는 법면 등으로 목측되나 정확한 지적경계 등의 사항은 정밀측량을 요함.

인접 도로상태

공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>임.

기호2-4: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>임

제시목록 외의 물건

특기사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호1,3,4는 귀 제시목록 및 공부상 지목 "답"이나 현황 후첨 "사진용지"와 같이 전 등으로 이용중으로 목측됨.
기호1,2 남동측 일부는 법면 등으로 목측되나 정확한 사항의 확인은 정밀측량을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
3. 공히 지적도상 '맹지'임
4. 목록 1. 3. 4. 공부상 지목 '답'이나 현황 '전' 등으로 이용 중, 목록 1. 2. 남동측 일부는 법면 등으로 목측되나 정확한 사항은 정밀 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 경기도 여주시 흥천면 다대리 52에 소재하고 있습니다.

사건번호는 여주지원 2024타경3911 (1)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 흥OOOOOOO입니다.

1.2. 토지 현황

토지 용도는 답이며, 총 토지 면적은 2844.00㎡ (약 860.3 평)입니다.

토지 지분 면적 또한 2844㎡입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전' 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.3. 건물 현황

건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 지분 및 제시외 면적 또한 0㎡로, 본 경매 대상에는 건물이 포함되지 않습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 201,924,000원입니다.

매각 대상은 토지 매각입니다.

본 물건은 유동화 물건 및 공동 담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 여주시 흥천면 다대리 소재 "웃다부리마을" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 답, 전, 임야, 창고 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건 인근까지 차량 진입은 가능합니다.

인근 간선 도로변에 버스정류장이 소재하여 제반 광역적 도로 이용은 보통이나, 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 상황은 다소 불편한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전은 2005년 12월 12일 김무원, 2021년 9월 10일 조동윤 앞으로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2021년 9월 10일자 흥천농업협동조합의 근저당권(을1)으로, 이를 포함한 다수의 근저당권, 지상권설정, 가압류, 압류 등이 등기부등본상 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 18,001,801,039원입니다.

3.2. 인수 권리

제시된 등기부 요약 정보에 따르면, 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 명시되어 있어, 등기부상 말소 예정인 지상권(을2)과는 별개로 인수해야 할 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대사항은 미상으로 파악됩니다.

이는 현재 등기부상 등록된 임차인이 없거나, 있더라도 보증금 없이 임대차 관계가 성립되었음을 의미할 수 있으나, 임대차 관계가 완전히 없다고 단정하기는 어렵습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농업용 토지로, 주변에 주거 단지(웃다부리마을)가 일부 있으나 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

주요 상권과의 거리가 있어, 상권 형성 측면에서의 이점은 크지 않습니다.

5. 생활정보

인근 마을과의 근접성은 있으나, 대중교통 이용의 불편함과 토지의 용도 특성상 일반적인 생활 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

주변 지역은 농경지와 임야, 소규모 창고 등이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 용도가 '답'인 농지이므로, 매수 시 반드시 농지취득자격증명 발급이 필요합니다.

미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않으므로, 사전에 철저한 준비가 요구됩니다.

6.2. 맹지 및 경계

공히 지적도상 '맹지'로 표시되어 있어, 토지 자체만으로는 도로에 직접 접해 있지 않습니다.

이는 토지 이용 및 개발 시 진입로 확보에 어려움이 있을 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

또한, 공부상 지목(답)과 현황(전) 이용 상태의 차이가 있으며, 토지 경계 일부는 법면 등으로 추정되나 정확한 사항은 정밀 측량을 통해 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 건은 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(1000m, 500m), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 토지이용 관련 법규 제한을 받습니다.

이는 건축 행위나 토지 활용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

일괄 매각 조건이 적용됩니다.

토지 이용계획 상 제한 사항이 많으므로, 향후 토지 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 여주시 흥천면 소재의 농업용 토지로서, 감정가는 2억 원 수준이나 다양한 토지 이용 제한과 맹지라는 점, 농지취득자격증명 필수 요건 등 여러 리스크를 내포하고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 재산상의 복잡한 채무 관계는 해소될 가능성이 높으나, 물건명세서 상 인수 가능한 지상권의 존재 가능성은 주의해야 합니다.

현황 이용과 공부상 지목의 불일치, 정확한 경계 확인의 필요성 등 현장 확인이 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 경매 절차를 통해 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

* 장기적인 관점에서 농업 생산성 향상 또는 향후 토지 이용 계획 변경 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 상대적으로 낮은 입찰가로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 부동산 시세, 주변 유사 토지의 거래 사례, 현황, 이용 제한 등 다양한 요소를 종합적으로 분석해야 정확한 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 투자 결정 전 반드시 현장 조사와 더불어 해당 지역 부동산 전문가와의 상담을 통해 시장 동향 및 실질 가치를 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.