나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39071 [1] 경기도 이천시 부발읍 아미리 OOOOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "부발역(경강선)" 북동측 근거리에 위치하며,
주위는 임야, 전 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 남서측 근거리에 "부발역(경강선)"이 소재하나, 일반 대중
교통 이용편은 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 완경사의 사각형 토지로 자연림임.

인접 도로상태

본건 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전
산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
미상임.

②기 타
본건 이용상황 및 경계는 개측하여 파악하였으므로, 경매과정시 정확한 지적경계 및
이용상황이 필요할 경우 이해관계인은 재확인(정밀 측량 등) 하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
2. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경39071 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 아미리 산10-19

용도: 임야

감정가: 6,270,000 원

토지면적: 695.00㎡ (약 209.94평)

토지 지분: 33.0125㎡ (약 9.99평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (33.0125㎡ / 695.00㎡)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농협 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 '부발역(경강선)' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 전 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 보통임.

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 남서측 근거리에 '부발역(경강선)'이 소재하나, 일반 대중교통 이용편은 불편함.

본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 이천시의 압류(세원관리과-002309)임.

등기부요약에 따르면, 2012년 4월 25일 주식회사리치클래스로부터 소유권이전(갑2)되었음.

2024년 8월 28일 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)에 의한 9번 김준원 지분강제 경매개시결정(갑12)이 있었으며, 2025년 4월 24일 이천시에 의한 9번 김준원 지분압류(갑13)가 등기부채권 총액 0원으로 말소기준권리로 등재됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 개요는 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

본건은 임야, 전 등이 주를 이루는 지역으로, 상업 시설보다는 자연 환경 위주로 형성되어 있음.

'부발역(경강선)'이 근거리에 위치하지만, 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편하여 상권 접근성은 낮음.

맹지이며 차량 진입이 어려운 점을 고려할 때, 직접적인 상업 활동을 위한 입지로는 부적합함.

1.4. 생활정보

본건은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 주위는 임야, 전 등으로 이루어진 지역임.

가까운 '부발역(경강선)'이 있으나, 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편하여 생활 편의시설 접근성이 높지 않을 것으로 예상됨.

자연 취락지구 또는 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 편의시설 이용에 제약이 따를 수 있음.

주변 환경 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 존재함.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 협의 및 관계 형성이 매우 중요함.

공유자 우선매수 신고: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 경쟁 및 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있음. 1회에 한하여 행사 가능함.

맹지: 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 인접 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 활용에 심각한 제약이 있음.

토지이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 개발 및 이용 제한이 존재함.

자연림 상태: 본건은 대체로 완경사의 사각형 토지로 자연림 상태이며, 개발 시 추가적인 비용이 발생할 수 있음.

임대 관계: 임대 관계는 미상이며, 추후 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리의 임야 지분 매각 물건으로, 주변은 자연림과 농경지 위주로 형성되어 있음.

'부발역(경강선)'이 근거리에 위치하나, 맹지이며 차량 접근이 어려운 점, 대중교통 이용 불편 등 입지적 제약이 매우 큼.

지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 다양한 토지 이용 제한 등은 투자 시 반드시 심각하게 고려해야 할 리스크 요인임.

향후 개발 가능성보다는 현 상태에서의 활용 방안 모색이나, 공유자와의 원만한 협의를 통한 지분 정리가 주요 과제가 될 것으로 보임.

현재로서는 투기적 목적이나 직접적인 개발 수익을 기대하기보다는, 장기적인 관점에서 접근하거나 명확한 활용 계획이 있는 경우에 신중하게 검토해야 할 물건임.

1.7. 투자 포인트

지분 매각을 통한 상대적으로 저렴한 취득 가능성 (전체 토지 가치 대비)

장기적인 지역 개발 계획 수혜 가능성 (향후 부발읍 일대 개발 시 가치 상승 기대)

자연녹지지역으로, 향후 규제 완화 시 잠재적 활용 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

감정가: 6,270,000 원

본건은 토지 지분 매각으로, 전체 토지 면적(695.00㎡) 대비 지분 비율은 약 4.75%임.

단순 지분 비율에 따른 감정가 반영 시 약 297,825원 (6,270,000원 * 0.0475) 수준임.

그러나 맹지, 차량 접근 불가능, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 다수의 토지이용 제한 등 중대한 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가 대비 현저히 낮게 책정될 것으로 판단됨.

특히 맹지로서 토지 활용에 심각한 제약이 있고, 공유자와의 관계가 불투명하다는 점은 큰 부담임.

현 상황 및 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가의 40~60% 수준에서 매우 보수적으로 접근하는 것을 제안함.

제안 입찰가 범위: 120,000원 ~ 180,000원 (토지 지분 기준)

(참고: 예상 입찰가는 투자자의 개별적인 판단과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.