나이스옥션 법원경매 남양주 2022타경1487 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 217-4 로얄캐슬 비 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2022.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "남양주세무서" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호로서

외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방, 주방, 거실, 욕실 등)으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

묵현리 217-4, 217-10, 217-16
:도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

묵현리 217-5, 217-23
:도시지역, 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

본건 집합건축물대장 건축물현황도상 호별위치와 출입문(현관)표시가 상이한 상태로서 본건 감정평가는 건축물현황도상 101호를 기준하여 감정평가하였으며, 출입문(현관)표시는 102호로 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

물건 비고

1. 재매각임, 매수신청보증금 20%
2. 출입문(현관) 표시 102호가 매각 대상임
3. 집합건축물대장 건축물현황도와 현황 출입문(현관) 표시가 상이한 상태로, 건축물현황도상 101호가 출입문(현관)에는 102호로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 217-4번지에 소재한 로얄캐슬 비동 1층 101호 다세대주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2022타경1487 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

본건의 감정평가액은 148,000,000원입니다.

토지 면적은 37.40㎡ (약 11.32평)이며, 건물 면적은 58.83㎡ (약 17.80평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다.

본건은 재매각 대상 물건이며, 매수신청보증금은 감정가의 20%인 29,600,000원입니다.

건축물대장상에는 101호이나, 실제 출입문(현관)에는 102호로 표시되어 있어 현황과 공부상 차이가 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "남양주세무서" 북동측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 것으로 파악됩니다.

본건 북측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 6월 11일자 부여군농협쌀조합공동사업법인의 근저당권 (150,000,000원)입니다.

등기부상 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 압류 등 모든 권리는 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 230,414,408원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김미화 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-09-20, 대항력 없음)

* 성명불상자 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 일자 미상, 대항력 없음)

* 안지은 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-04-11, 대항력 없음)

상기 임차인들은 모두 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 다세대 및 연립주택이 밀집된 주거 지역이며, 일부 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 그러나 대규모 상업 시설이나 업무 시설이 밀집한 지역은 아닙니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 방, 주방, 거실, 욕실 등으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 전기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주위에는 주거 단지 외에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

주변 지역은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당하여 환경 관련 규제가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 재매각 물건: 본건은 이전에 경매가 진행되었으나 매각되지 못한 재매각 물건입니다. 이는 이전 차수에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있으며, 이러한 점은 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

2. 호수 표기 상이: 집합건축물대장 건축물현황도상 101호로 기재되어 있으나, 실제 현관문에는 102호로 표시되어 있어 향후 내부 확인 및 점유 파악 시 혼란이 발생할 수 있습니다. 본 감정평가는 건축물현황도상 101호를 기준으로 이루어졌습니다.

3. 임대 관계 미상: 현재 임차인 정보에 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 대항력은 없는 것으로 보이나, 임대 관계가 완전히 파악되지 않은 점은 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 시 유찰되었을 가능성이 있습니다. 또한, 실제 호수와 공부상의 호수가 달라 현장 확인 시 주의가 필요합니다. 다만, 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 재매각으로 인한 가격 경쟁 하락 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

1. 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 추가적인 법적 부담이 없습니다.

2. 재매각으로 인한 기회: 재매각 건은 경쟁률이 낮아져 상대적으로 유리한 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

3. 잠재적 시세 상승 가능성: 해당 지역의 개발 계획이나 인프라 개선 시 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 대략 13,000만원에서 15,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가 148,000,000원을 기준으로, 재매각이라는 특성과 현황과 공부상 호수 표기 상이 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 13,500만원에서 14,000만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.