나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경87683 [1] 경기도 남양주시 호평동 10-8 한마음맨션3차 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 "호평고등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건 내 3층 301호(1개호)로서,
(사용승인일: 2011-07-21)

외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등(탐문),
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택(1개호)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 도로가 개설되어 있으며 남측 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: --.

물건 비고

1. 다세대주택(1개호)으로 이용중임
2. 주택도시보증공사는 2026.07.14.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경87683 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 호평동 10-8 한마음맨션3차 비동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 165,000,000원

토지 면적: 82.35㎡ (약 24.91평)

건물 면적: 53.46㎡ (약 16.17평)

건축물 정보:

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2011년 07월 21일

외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등

내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등 (탐문)

창호: 새시창호

설비: 위생 및 급배수, 난방, 소화전 설비 구비

1.3. 토지 현황

토지 면적: 82.35㎡ (약 24.91평)

토지 이용: 자체 지반 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중.

인접 도로: 단지 내외 도로 개설, 남측 공도와 연계.

토지 이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 철도보호지구(철도안전법).

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 호평동 소재 "호평고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 주변 환경 분석 (혐오시설 등)

"호평고등학교" 인근의 주거 지역으로, 주변에 대규모 공장이나 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않습니다. 전반적으로 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구3번 임차권등기(2023.10.04. 접수)와 갑4번 강제경매개시결정(2024.12.31. 접수) 중, 강제경매개시결정(갑4)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

을구3번 주택임차권(임차인: 이다연, 보증금: 165,000,000원, 전입일자: 2021.09.14, 확정일자: 2021.07.15)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

이 임차보증금 165,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이다연)

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 14일

확정일자: 2021년 07월 15일

배당신고일자: 2023년 10월 04일

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권으로서, 매수인에게 보증금 잔액 인수될 수 있습니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전 (김상민, 2011-08-22)

* 을3: 주택임차권 (이다연, 2023-10-04 접수, 보증금 165,000,000원, 말소: 인수)

* 갑3: 소유권이전 (신진호, 2021-11-12)

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 2024-12-31 접수, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 165,000,000원

4. 상권분석 (시세 분석)

4.1. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 동일 단지 또는 인근 유사 단지의 시세는 다음과 같습니다.

* 훼밀리타운15동 (2015년식, 59.81㎡/약 18.1평, 3층): 2026년 5월 9일, 167,000,000원

* 훼밀리타운16동 (2015년식, 45.84㎡/약 13.9평, 1층): 2026년 5월 5일, 149,000,000원

* 훼밀리타운2동 (2013년식, 55.57㎡/약 16.8평, 지하층): 2026년 5월 2일, 145,000,000원

4.2. 물건과의 비교 및 시세 추정

본 물건은 2011년식, 53.46㎡(약 16.17평), 3층의 다세대주택입니다.

건축 연도가 가장 가까운 훼밀리타운2동(2013년식, 55.57㎡, 지하층)의 매매가 145,000,000원과 비교 시, 본 물건은 층수(3층)와 사용승인일(2011년)을 고려할 때 유사하거나 약간 높은 수준으로 추정됩니다.

또한, 훼밀리타운15동(2015년식, 59.81㎡, 3층)의 최고가 167,000,000원을 고려하면, 본 물건의 감정가 165,000,000원은 시세 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건의 현 시세는 대략 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: "호평고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택과 아파트 단지가 혼재된 안정적인 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차권: 을구3번 주택임차권(임차인: 이다연, 보증금: 165,000,000원)이 매수인에게 인수되는 가장 큰 리스크입니다. 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 입찰가를 산정하는 데 있어 결정적인 요소가 됩니다.

* 토지이용계획상 제한: 배출시설설치제한지역, 철도보호지구 등 일부 토지 이용에 대한 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 권리분석의 상충 정보: 임차인 현황, 등기부 요약, 물건명세서 상에는 165,000,000원의 임차보증금이 인수되는 것으로 명시되어 있으나, '권리분석' 섹션의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 상충됩니다. 이는 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 호평동에 위치한 다세대주택으로, 주변의 안정된 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건축물 또한 2011년식으로 비교적 신축에 속합니다.

하지만, 가장 중요한 고려 사항은 매수인에게 인수되는 165,000,000원의 선순위 임차권입니다. 이 임차보증금 전액이 경매 배당으로 충당되지 않으면, 그 잔액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

따라서, 본 물건의 취득은 인수되는 임차권의 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석하고, 이에 따른 실제 부담액을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차권으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

* "호평고등학교" 인근의 수요가 꾸준한 주거 지역에 위치.

* 비교적 최근 연식의 다세대주택이라는 점.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 165,000,000원이며, 인수되는 임차보증금 또한 165,000,000원으로 파악됩니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가가 최고 167,000,000원임을 고려할 때, 감정가는 시세 수준으로 판단됩니다.

그러나, 인수되는 임차보증금 165,000,000원은 경매 절차상 중요한 변수입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 금액의 일부 또는 전부를 추가로 부담해야 합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 "매수인에게 잔액을 인수함"이라는 정보 간의 상충이 존재하므로, 입찰 전 인수되는 임차권의 실제 부담 가능성을 최대한 보수적으로 판단하는 것이 필수적입니다.

일반적으로 인수되는 임차권이 있는 경우, 낙찰가 산정 시 총 예상 취득 비용(낙찰가 + 인수되는 보증금 중 미회수액)이 시세 이하가 되도록 입찰가를 낮추어야 합니다.

현재 정보로는 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성을 염두에 둘 때, 낙찰가 자체를 시세보다 훨씬 낮게 책정해야 할 필요가 있습니다.

보수적인 관점에서, 잠재적인 인수 부담액과 주변 시세를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

이는 낙찰 후 임차인이 보증금의 일부를 배당받을 경우, 추가 부담액을 고려한 가격입니다. 만약 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못하는 최악의 상황이라면, 이 가격으로 낙찰받더라도 총 취득 비용이 시세를 초과할 수 있으므로, 법원 또는 경매 전문가와 상의하여 최종 인수 조건을 명확히 확인한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.