나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2757 [4] 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 지하2층비222호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 아파트는 경기도 남양주시 별내동 소재 ""별가람초등학교"" 남동측 인근에 위치하며
주위는 아파트 단지, 업무용빌딩, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하며, 인근으로
각급 학교,각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 지식산업센터로서의 제반 입지
\조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 8호선 ""별내역""이
소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층, 지상 13층 중 지하2층 비219호,
비220호,비221호,비222호 로서(건물 사용승인일 : 2020.09.25)
외벽 : 알루미늄 복합판넬 및 페어글래스 마감 등.
내벽 : 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

공장(지식산업센터 : 219호(지식산업센터 : BLJ 코리아), 220호 : 지식산업센터,
221호(지식산업센터 : 간판연구소), 222호 : 지식산업센터)으로
이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 방송설비,
승강기설비, 지하 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지와 등고평탄하며 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설
및 기숙사 등) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 30 미터의 대로(순환궁로) 및 동측으로 폭 약 35 미터의 대로
(송산로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로2류(폭 35m~40m), 대로1류(폭 30m~35m)
(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역,
택지개발지구(별내지구).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

물건 비고

1. 재매각임, 매수신청보증금 20%
2. 공장(지식산업센터)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 남양주시 별내동 974-1, 동광비즈타워별내 1동 지하2층비222호 소재 지식산업센터에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2757 (4)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 지하2층비222호

용도: 지식산업센터

감정가: 227,000,000원

토지면적: 19.57㎡ (약 5.92평)

토지지분: 19.57㎡ (약 5.92평)

건물면적: 68.46㎡ (약 20.71평)

건물지분: 68.46㎡ (약 20.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 9월 25일

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각임

주의사항: 매수신청보증금 20%

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 해당 물건은 경기도 남양주시 별내동 소재 별가람초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 업무용 빌딩, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 각급 학교, 각종 생활 편익시설 및 공공시설이 인접하여 지식산업센터로서의 입지 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 8호선 별내역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕을 가진 지하 2층, 지상 13층 건물 중 지하 2층 비222호입니다. 외벽은 알루미늄 복합판넬 및 페어글래스, 내벽은 페인팅 및 내부 인테리어 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 가장형의 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사 등) 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로 폭 약 30미터의 대로(순환궁로)와 동측으로 폭 약 35미터의 대로(송산로)에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)에 속하며, 대로2류, 대로1류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구)로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (하나은행, 2021년 9월 15일 접수, 채권 최고액 912,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약:

* 갑2: 소유권 이전 (1번 신탁등기 말소)

* 갑3: 소유권 이전 (매매)

* 을2: 근저당권 (하나은행, 912,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 임의경매 (하나은행, 775,649,377원)

* 등기부채권 총액: 912,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

* 업종 밀집도: 해당 물건이 위치한 동광비즈타워별내는 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등으로 구성되어 있어 복합적인 상업 환경을 갖추고 있습니다. 주변으로 아파트 단지 및 업무 시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 주변 시설: 별가람초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 지하철 8호선 별내역(예정) 및 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 대로변에 접해 있어 차량을 이용한 접근성이 매우 뛰어납니다. 이는 물류 이동 및 출퇴근에 유리한 조건입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (참고: 별내클린센터(쓰레기 소각장)가 별내동 802번지에 위치하나, 본건 물건지와의 거리를 고려할 때 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.)

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 별내역(예정)과 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 대로변에 위치하여 차량 이동이 용이합니다.

* 교육: 별가람초등학교 등 각급 학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설 및 공공시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이는 최초 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 계약이 이루어지지 않은 사유가 있을 수 있음을 시사합니다. 해당 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 건물이 공장(지식산업센터)으로 이용 중이나, 구체적인 임차인 현황 및 보증금, 차임 정보가 파악되지 않았습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 이 점은 주의 깊게 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 절차상 약간의 차이가 있을 수 있으나, 물건 자체의 가치나 소멸되는 권리에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 동광비즈타워별내 내 지식산업센터로, 역세권(8호선 별내역 인근)에 위치하며 대로변에 접해 있어 교통 및 접근성이 매우 우수합니다. 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 주변으로 아파트 단지, 업무 시설, 상업 시설 등이 혼재하여 배후 수요가 풍부하며, 지역 개발 호재 또한 기대할 수 있는 입지입니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 내부 임대차 관계가 불분명하다는 점은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자는 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다. 지식산업센터의 특성상 공실률, 임대 수익률, 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 별내역(예정)이 인근에 있어 직주근접성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있으며 유지보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

* 뛰어난 접근성: 폭 30~35m의 대로변에 접해 있어 차량을 이용한 물류 이동 및 출퇴근이 매우 용이합니다.

* 개발 잠재력: 별내택지지구 내 위치하며, 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 지식산업센터는 일반적으로 안정적인 임대 수익을 제공하는 경향이 있으며, 별내역 주변 개발에 따른 수요 증가도 기대할 수 있습니다. (일반적으로 지식산업센터의 연 임대수익률은 7% 내외로 알려져 있습니다.)

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 227,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 고려해야 합니다.

* 감정가는 최초 평가 금액이며, 재매각 물건의 경우 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

* 주변 유사 지식산업센터의 실거래가 및 현재 매물 시세를 면밀히 조사해야 합니다. (예: 동광비즈타워별내의 경우 2018년 분양 당시 3.3㎡당 약 430만원 ~ 1050만원 선이었으며, 현재 인근 지식산업센터들의 매매 시세 및 임대 수익률을 종합적으로 고려해야 합니다.)

* 재매각 사유, 임차인 현황 파악 및 명도 예상 비용, 향후 예상 공실률 및 임대 수익률, 그리고 미래 가치 상승 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

상기 분석 내용을 바탕으로 보수적인 접근을 권장하며, 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.