나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71790 [2] 경기도 가평군 가평읍 승안리 415-13 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 승안리 소재 '승안2리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 임야 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1),(3) 토지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3) : 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 상업용(펜션) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접하고 있음.
기호(3) : 북동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(3) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

기호(1),(3) 토지 지상에 소재하는 제시외건물(㉠-㉥)은 실측을 통하여 개략적인 면적을 측
정하였으며, 원가법에 의하여 평가하되 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 외1 경사지붕(경량철골구조) 2층 건으로,

외벽 : 벽돌붙임 및 비닐사이딩 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호 등 마감임.

기호(4) : 조적조 외2 경사지붕 2층 건으로,

외벽 : 벽돌붙임 및 비닐사이딩 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호 등 마감임.

이용상태

기호(2),(4) : 현황 '펜션'으로 이용중임.

설비내역

기호(2),(4) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

1) 기호(2) 건물은 일반건축물대장상 용도가 ‘단독주택 및 다가구주택 ’이나 현황 ‘펜션
및 보일러실' 로 이용중임.
2) 기호(4) 건물은 일반건축물대장상 용도가 ‘사무소 및 다가구주택’ 이나 현황 ‘펜션’
으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상㉣~㉥) 포함
2. 목록4.는 일반건축물대장상 용도가 '사무소 및 다가구주택'이나 현황'펜션'으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71790 (2)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 승안리 415-13

건물 용도: 숙박시설 (현황 펜션, 공부상 '사무소 및 다가구주택' 또는 '단독주택 및 다가구주택'으로 이용 중)

토지 면적: 347.00㎡ (약 105 평)

건물 면적: 194.08㎡ (약 59 평)

감정가: 228,893,220원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 가평군 가평읍 승안리 소재 '승안2리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 전, 임야 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준임. 또한, 인근에 용추계곡, 연인산도립공원 등 자연경관이 뛰어난 지역임.

교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

도로 상황: 본건 토지(기호1)는 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접하고 있으며, 다른 필지(기호3)는 북동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접하고 있음.

토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 자연보전권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 10월 19일 접수된 가평축산업협동조합의 근저당권 (을8)이며, 이보다 선순위 권리는 말소되지 않음.

총 등기부 채권액: 365,276,032원.

주요 권리 관계:

* 2015년 10월 19일 가평축산업협동조합 근저당 140,000,000원 (말소기준권리)

* 2019년 03월 11일 신원철 앞으로 소유권 이전 (증여)

* 2024년 10월 16일 경기신용보증재단 가압류 57,005,000원 (말소)

* 2024년 11월 05일 가평축산업협동조합 가압류 38,271,032원 (말소)

* 2025년 06월 04일 가평축산업협동조합 임의경매 개시결정 313,160,463원 (본건)

* 2025년 08월 22일 전준열 근저당 100,000,000원 (말소)

* 2025년 08월 25일 김윤희 근저당 30,000,000원 (말소)

임차인 현황:

* 임차인 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2022-08-25, 대항력 없음.

* 임차인 전 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-12, 대항력 없음.

인수 보증금: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

소멸되지 않는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 현황: 본건 소재지는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 전, 임야 등 자연환경도 함께 분포하고 있습니다. 상업시설보다는 주거 및 자연환경과 어우러진 입지입니다.

업종 적합성: 현재 '펜션'으로 이용 중이며, 가평군 지역 특성상 관광객을 대상으로 하는 숙박업은 일정 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 주 이용 도로는 4M 폭으로, 대형 관광객 유치에는 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: '승안2리 마을회관'이 인근에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 가능한 점은 편의성을 더합니다. 다만, 대규모 상업시설이나 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주변 환경: 가평 지역은 자연환경이 우수한 곳으로 알려져 있으며, 인근에 용추계곡, 연인산도립공원 등 관광 명소가 많습니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 혐오시설이나 심각한 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 용도와 공부상 용도 불일치: 건물(2)는 공부상 '단독주택 및 다가구주택', 현황 '펜션 및 보일러실'이며, 건물(4)는 공부상 '사무소 및 다가구주택', 현황 '펜션'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물 관련 문제 발생 소지를 안고 있습니다.

제시외 건물 포함: 감정평가서 상의 제시외 건물(㉠~㉥)이 일괄 매각에 포함되므로, 이들 건물의 법적 지위 및 상태를 명확히 확인해야 합니다.

개발 제한 구역: 본건은 자연보전권역에 속해 있어 향후 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도 변경은 불가합니다.

관광 성수기 외 수요: 가평은 계절적 관광 수요의 영향을 많이 받으므로, 성수기 외 비수기에는 공실 위험을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군에 위치한 숙박시설(펜션)로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 현재 펜션으로 정상 운영되고 있으며, 감정가 대비 인수할 권리 및 임차인이 없어 비교적 권리 분석이 간결한 편입니다. 그러나 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 개발 제한 구역이라는 점은 향후 활용에 있어 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

일괄 매각으로 인한 관리 용이성: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 효율적인 관리가 가능합니다.

지역 관광 수요: 가평 지역은 주말 및 휴가철 관광객 수요가 꾸준하여 숙박업 운영에 잠재력이 있습니다.

부담 없는 권리 관계: 인수할 임차 보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 법적 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다.

주변 시세, 물건 상태, 권리 관계, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 하며, 본 물건의 감정가는 228,893,220원입니다.

일반적으로 가평 지역의 펜션 경매 물건 낙찰가율은 70% ~ 90% 수준에서 형성되는 경향이 있으나, 물건의 개별적 특성에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 1억 6천만원 ~ 1억 9천5백만원 범위에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다. (정확한 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.