나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39941 [1] 경기도 여주시 금사면 도곡리 220-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 여주시 금사면 도곡리 소재 "가마실마을" 북측 근거리에 위치하며, 부근은 농촌지대
로서, 농경지 및 소수의 농가주택 등이 혼재되어 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하고 있으며, 버스배차간견으
로 살펴본 대중교통편의는 다소 미흡한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 남동측하향의 완경사지이나, 현 평탄하게 부지조성하여 "주거용건부지" 로 이용중
임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 로폭 약 2미터 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2018-11-09)(일
부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수
원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역
1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

연와조 아스팔트슁글지붕 단층 주택 1동, 콘테이너(3*6M) 1개, 이동식간이창고 1동이 소재
함.(후첨 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

공부상 지목이 전이나 현 "대" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
2. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
3. 공부상 지목이 전이나 현황은 '대'임
4. 지상 소재 제시외건물(연와조 아스팔트슁글지붕 단층 주택 1동), 콘테이너(3*6m) 1개, 이동식 간이창고 1동이 각 소재하나 매각에서 제외함, 감정평가액은 지상에 소재하는 매각에서 제외되는 제시외건물로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 여주지원 2024타경39941 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 여주시 금사면 도곡리 220-2

용도: 전 (현황: 대)

감정가: 14,112,670원

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

토지 지분: 101.508㎡ (약 30.70평)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 여주시 금사면 도곡리 소재 "가마실마을" 북측 근거리에 위치하며, 부근은 농촌지대로서 농경지 및 소수의 농가주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 버스 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 편의성은 다소 미흡한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 2미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 성장관리구역(일반형)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 1권역)에 해당하여 토지 이용에 대한 여러 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전은 1996년 6월 3일 김종국 씨에게 있었으며, 이후 2023년 10월 23일 김거태 외 5명에게 상속을 원인으로 소유권이 이전되었습니다. 현재 진행 중인 경매 개시 결정은 2024년 9월 27일 수원지방법원 여주지원에서 접수된 2번 김의태 지분에 대한 강제경매(2024타경39941) 건입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 지상에 소재하는 매각에서 제외하는 제시외건물(주택 1동)을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있어, 이 부분은 인수될 수 있는 권리사항입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 명시된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없습니다.

4. 상권분석

본 물건지는 농촌지대에 위치하여 일반적인 상업 활동이나 상권 형성은 미미합니다. 주로 농경지와 소수의 주택이 분포하는 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 농촌 지역의 특성상 도시 지역에 비해 생활 편의시설 접근성은 제한적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 이용에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필수적입니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다.

* 공유자 우선매수신고: 등기부상 공유자 우선매수 신고 가능성이 있으며, 이는 입찰 경쟁에 영향을 줄 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'이며, 지상에 소재하나 매각에서 제외된 제시외 건물(주택 1동)로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있는 중요한 부분입니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 지목은 '전'이나 실제 이용 현황은 '대'로 확인되어, 향후 관련 행정 처리 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 매각 제외된 제시외 건물: 지상에 주택 1동, 컨테이너 1개, 이동식 간이창고 1동이 소재하나 매각에서는 제외되었습니다. 감정평가액은 이러한 제시외 건물로 인한 가격 제한이 반영된 것으로 보입니다.

* 다수의 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여주시 금사면 도곡리 소재 농촌지대의 토지 일부 지분 매각 건입니다. 현재 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중이며, 감정가는 14,112,670원입니다. 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성 등 여러 권리 및 이용상의 복잡성이 존재합니다. 또한, 토지이용계획상 다양한 규제가 적용되어 있어 철저한 사전 조사와 권리 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 현황 '대' 이용 토지: 지목상 농지이나 실제 이용 현황이 '대'로 확인되어, 향후 개발 가능성 또는 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 제시외 건물 및 지분 매각 등의 복합적인 요인으로 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 이를 바탕으로 한 투자 접근이 가능할 수 있습니다.

* 토지 지분 투자: 전체 토지 매입이 부담스러운 경우, 일부 지분만으로 토지에 투자할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 정보와 감정가를 기준으로 하되, 법정지상권 성립 가능성, 공유자 우선매수 신고 여부, 농지취득자격증명 필요 조건 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 정확한 시장 가치 및 낙찰 가능성은 추가적인 시세 조사와 현장 방문을 통해 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.