나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36539 [1] 경기도 양평군 옥천면 신복리 산3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 "신복1리 마을회관" 남동측 인근에 소재하며, 주변은 마을주변 야산지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여, 제반 교통환경은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 전반적으로 북서하향 완경사지의 부정형 토지로서, 일부 분묘 등이 소재하는 토지입니다.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나, 북서측으로 폭 약5m의 인접 시,도유지 토지인 '도로'와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 분묘 등이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

-연고 미상의 분묘 1기 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여
제한받는 가격임.
-지적도상 맹지
-갑구 9번 2023. 5. 30. 접수 제21172호 가처분등기는 본건 경매신
청인의 가처분으로서, 가처분권자로부터 2024. 7. 17.자 말소동의
서 가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 여주지원 2024타경36539 (1)

물건종별: 임야

소재지: 경기도 양평군 옥천면 신복리 산3

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 김OO

매각대상: 기타

1.2. 면적 및 가격

토지면적: 24893.00㎡ (약 7530.12평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

감정가: 1,817,189,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 "신복1리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 마을을 둘러싼 야산지대로 이루어져 있어 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량으로의 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 계획

본건 토지는 전반적으로 북서쪽으로 완만한 경사를 이루는 부정형의 임야입니다. 일부 분묘가 소재하고 있으며, 지적도상으로는 맹지에 해당합니다.

다만, 북서측으로는 폭 약 5m의 인접한 시,도유지 토지가 도로로 사용되고 있어 사실상의 접근성은 확보되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(일부 제한), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 2024년 7월 15일 접수된 임의경매 개시결정 등기가 말소기준 권리입니다.

등기부상 소유권 이전, 지분 이전, 강제경매, 임의경매, 근저당권, 가처분 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 대부분의 권리는 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 을구 7번의 근저당권(강진한들농업협동조합)이 말소기준권리보다 선순위로 보이나, 이는 임의경매로 인한 매각(2021타경36545)으로 말소된 것으로 확인됩니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서에 따르면, 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 특이 권리 사항

* 분묘: 연고 미상의 분묘 1기가 토지 지상에 소재하고 있습니다. 이로 인해 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하며, 이는 최저매각가격 산정에 영향을 미친 주요 요인입니다.

* 가처분: 갑구 9번 가처분 등기(2023.05.30. 접수)는 본 경매 신청인(김성은)의 가처분입니다. 해당 가처분권자로부터 2024년 7월 17일자로 말소 동의서가 제출되어, 권리 관계가 정리되는 긍정적인 상황입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 양평군 옥천면의 마을 인근 야산지대에 위치한 임야로, 주변에 상업 시설이나 유흥 시설 등이 밀집한 별도의 상권은 형성되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

가장 가까운 생활 편의시설은 신복1리 마을회관 주변에 위치할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 활용할 수 있습니다. 전반적인 편의시설 이용은 가까운 마을이나 양평읍 시가지로 이동해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 요인

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 실제 이용 및 활용 시 인접 도로에 대한 사용 권한 확보를 위한 추가적인 법률 검토나 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 인접 시,도유지 도로와 접함)

* 분묘 소재: 연고 미상의 분묘 1기가 소재하여, 향후 분묘기지권 등과 관련된 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.

* 토지이용 규제: 보전관리지역, 준보전산지, 자연보전권역 등 다수의 토지이용 및 환경 관련 규제로 인해 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 기타 확인 사항

* 공유물 분할 경매: 본건은 공유물 분할 경매로 진행되므로, 현재 다수의 공유자가 존재하며 경매 절차를 통해 소유권 관계가 최종 정리될 예정입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 약 7,530평 규모의 임야로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 감정가는 약 18억 원입니다. 본건의 주요 특징은 지적도상 맹지라는 점과 연고 미상의 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이러한 점들은 최저매각가격에도 반영되었습니다. 긍정적인 측면으로는, 본 경매 신청인(김성은)의 가처분 등기에 대한 말소 동의서가 제출되어 권리 관계가 명확해지고 있다는 점입니다. 다만, 보전관리지역, 준보전산지 등 다수의 토지이용 규제가 존재하여 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 넓은 면적: 약 7,530평에 달하는 광대한 임야 토지로서, 잠재적 활용 가치가 있습니다.

* 자연환경: 양평군의 청정한 자연환경 속에 위치하고 있습니다.

* 권리관계 명확화: 가처분 말소 동의서 제출로 권리관계가 점차 해소되고 있어, 투명한 거래가 가능해질 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 공유물 분할을 위한 경매이므로, 일반적인 담보권 실행 경매와는 목적이 다릅니다. 따라서 감정가격을 참고하되, 맹지, 분묘 소재, 다양한 토지이용 규제 등 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 가격이 제한된 상태입니다. 본 건의 경우, 인수해야 할 보증금이 없으므로 입찰가 산정에 추가적인 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사, 관련 법규 검토, 유사 물건 거래 사례 분석 등이 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.