나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경122092 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 869-6 서울대역 마에스트로 13층1312호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악구청" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 업무용 및 상업용 부동산이 혼재하는 대로변 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 수 군데 소재하고 북동측 직선거리 약150m 내외 거리에 2호선 서울대입구역이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제13층 제1312호로서,
외 벽: 복합판넬 및 드라이비트 등 마감
내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호: 샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔 1실임. (상세사항 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄시 되는 세로장방형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 남부순환로, 북서측으로 남부순환로218길, 남서측으로 관악로17길과 각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))) , 광로3류(폭 40m-50m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건의 이해관계인 부재 및 폐문으로 오피스텔의 내부구조 및 이용상황을 육안관측하지 못하여 건축물현황도를 기준하여 외부관측한 바, 실제와 다소 다를 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경122092 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 869-6 서울대역 마에스트로 13층1312호

건물명: 서울대역 마에스트로

용도: 오피스텔

건축년도: 2012년

총 층수: 20층 (해당 층: 13층)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 3.77㎡ (약 1.14평)

건물면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악구청" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 업무용 및 상업용 부동산이 혼재하는 대로변 상업지대입니다.

3. 교통 및 주변 환경

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 북동측 직선거리 약 150m 내외 거리에 지하철 2호선 서울대입구역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주위 환경: "관악구청"이 인근에 있으며, 서울대학교가 인접하여 풍부한 유동인구와 함께 지역 내 주요 상업 및 업무 기능을 담당하는 지역입니다.

4. 건물 상세

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제13층 제1312호입니다.

* 외벽: 복합판넬 및 드라이비트 등 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감

* 창호: 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비: 기본적 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장시설이 완비되어 있습니다.

5. 토지 관련 정보

* 형상 및 이용상태: 인접토지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로서 현재 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 남부순환로, 북서측으로 남부순환로218길, 남서측으로 관악로17길과 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

* 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심)으로 지정되어 있으며, 광로3류, 소로2류, 소로3류 등 다양한 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 건축선 지정 등의 다양한 도시계획상 제한을 받고 있습니다.

6. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사(추정)입니다. 권리분석 시 가장 중요한 사항은 임차인과 관련된 권리입니다.

* 선순위 임차권 존재: 본건에는 대항력 있는 임차인 김진우 씨가 존재합니다. 등기부등본 상 을구 1번으로 등재된 주택임차권은 200,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 해당 임차인은 2022년 6월 17일 전입, 2022년 6월 7일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

* 말소기준권리: 갑구 5번의 주택도시보증공사 가압류(2024.03.28.)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 을구 1번 임차권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 약 220,000,000원(가압류 20백만원 + 강제경매 205,969,847원)으로 파악됩니다. 그러나 말소기준권리보다 선순위인 임차보증금 200,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 부담액은 이보다 훨씬 높아집니다.

7. 임차인 상세 정보

* 임차인: 김

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 17일

* 확정일자: 2022년 06월 07일

* 대항력: 있음 (매수인 인수 조건)

* 비고: 배당신고일자 2023.09.25.

8. 상권분석

* 최근 실거래가 분석: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(20.5㎡)의 오피스텔이 2026년 2월 158,000,000원, 2026년 4월 155,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(150,000,000원)보다 높은 수준입니다.

* 감정가 대비 시세: 현재 시세는 감정가보다 소폭 높게 형성되어 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 큰 상황입니다.

* 주변 상권: 서울대입구역 역세권에 위치한 대로변 상업지대로, 오피스텔 및 상업시설이 밀집하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

9. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 서울대입구역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 남부순환로 등 주요 도로망 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 상업지역에 다양한 상점, 식당, 은행 등 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 관악구청 등 행정시설 이용도 용이합니다.

* 교육: 서울대학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

10. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 200,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 작용하며, 시세 대비 낙찰가의 총액을 고려할 때 투자 수익성을 크게 저해할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용상황을 외부에서만 관측하였기에, 실제 내부 상태에 따라 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류 및 임차권이 존재하여 권리관계가 복잡한 편입니다.

11. 종합 의견

본 물건은 서울대입구역 역세권이라는 우수한 입지와 편리한 교통, 발달된 상권을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 200,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 매우 큰 부담이 존재합니다. 현재 시세 대비 인수하는 보증금의 비중이 높아, 단순 시세차익을 기대하는 투자 목적보다는 인수되는 보증금 전액을 회수할 수 있다는 확신이 없는 한 신중한 접근이 필요합니다. 내부 상태 확인이 어려운 점도 잠재적 위험 요소입니다.

12. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 초역세권에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고 배후수요가 풍부합니다.

* 역세권 상업지구: 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하고 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 대학가 및 상업지구 인근으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

13. 예상 입찰가

현재 본건의 감정가는 150,000,000원이며, 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 155,000,000원 ~ 158,000,000원 수준입니다.

그러나 본건의 경우, 200,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 투자자는 이 금액을 추가적으로 부담하게 됩니다.

예상 입찰가는 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 현재 시가(약 155,000,000원)를 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

수학적으로, '입찰가 + 200,000,000원 <= 155,000,000원'이라는 조건이 성립해야 합니다.

이는 '입찰가 <= -45,000,000원'을 의미하며, 이는 현실적으로 불가능한 음수 금액입니다.

따라서, 현재 시장 가치 및 권리 관계 하에서는 본 물건에 대해 수익을 기대할 수 있는 유효한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

합리적인 입찰가는 0원으로 판단되며, 이는 현재 조건으로는 투자가치가 없음을 의미합니다.

만약 입찰을 고려하신다면, 임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 줄이거나, 향후 부동산 가치 상승에 대한 매우 높은 확신이 있어야 합니다. 이 경우에도 총 지출 비용이 부동산의 실제 가치를 초과하지 않도록 극도로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.