나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경126346 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성 · 평가일 2025.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표

건물의 구조

이용상태

설비내역

부합물 및 종물

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "성보고등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 노선 상업·업무시설, 후면 단독·다세대주택, 소규모 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 13층 건물 내 제4층 제406호임
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: PVC 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 현재 업무용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(20 23.07.27.))), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 중점경관관리구역(주요산 주변), 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경126346 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 4층406호

용도: 오피스텔

감정가: 262,000,000원

토지 면적: 5.72㎡ (약 1.73평)

건물 면적: 24.18㎡ (약 7.31평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사 추정)

건물명: 몽삐에뜨골드

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 "성보고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 노선 상업·업무시설, 단독·다세대주택, 소규모 상가 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

도로 상태

본건은 북측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)으로 지정되어 있습니다. 또한 광로3류(폭 40m-50m)에 접해 있으며, 중점경관관리구역, 건축선 지정(도로 경계선에서 3미터 후퇴) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리

본 건물의 말소 기준 권리는 2023년 2월 28일 인천세무서장의 압류 등기(갑6)입니다.

소멸되는 권리

말소 기준 권리보다 후순위인 주택도시보증공사의 가압류(갑7), 한국주택금융공사의 강제경매(갑8), 국민건강보험공단의 압류(갑9)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

특별한 명시가 없는 한, 말소 기준 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 임차권(을1) 역시 등기부상 말소 예정으로 확인됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 황화목

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-31

* 확정일자: 2021-02-23

* 배당신고일자: 2023-04-18

* 비고: '임차인 현황' 상 대항력 없음으로 표기되어 있으며, 등기부상 주택임차권(을1) 또한 말소 예정으로 확인됩니다.

특별 매각 조건

본 건은 "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"으로 진행됩니다. 이는 인수되는 보증금이 없음을 의미하며(인수 보증금 합계: 0원), 매수인은 임차인의 대항력을 포기하는 조건을 수용해야 합니다. 이 조건으로 인해 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액

1,262,800,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서울 관악구 신림동 지역은 노선 상업·업무시설과 주거지역이 혼재되어 있어 배후 수요가 있는 편입니다. 특히 "성보고등학교" 인근에 위치하며, 주변에 소규모 상가들이 분포하고 있어 일반적인 오피스텔 상권의 특성을 보입니다. 북측으로 넓은 도로와 접하고 있어 접근성이 좋으며, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 가능성도 존재합니다.

1.4. 생활정보

교통

남부순환로 인근에 위치하여 대중교통(버스) 이용이 편리합니다. 주요 도로와 접해 있어 차량을 이용한 서울 시내 및 외곽 이동이 용이한 편입니다.

편의 시설

주변에 상업 시설 및 주택가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근에 대형마트나 백화점과 같은 편의 시설은 도보 거리 내에 없을 수 있으나, 차량 이동 시 접근성은 좋습니다.

교육 시설

"성보고등학교"가 인근에 위치합니다.

환경

본건 주변에는 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 검색되지 않으며, 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 일반적인 도시 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 명도 관련

'대항력 포기조건 매각'이라는 특별한 매각 조건이 적용되어 있어, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 매수인은 임차인의 대항력 포기 의사를 명확히 확인해야 하며, 원활한 명도를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

HF 인수조건 변경

한국주택금융공사(HF)와 관련된 인수 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 확인해야 합니다. 해당 조건이 매각 가격이나 명도 과정에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

토지 이용 제한

중점경관관리구역 및 건축선 지정 구역으로, 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 오피스텔로, 일반상업지역에 해당하며 대로변에 인접해 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 핵심적인 쟁점은 '대항력 포기조건 매각'입니다. 인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 임차인과의 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

향후 부동산 시장 동향과 해당 물건의 정확한 시세 및 임대 수익률 분석을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

서울 서남권 주요 도로변에 위치한 일반상업지역 오피스텔로서의 잠재력.

'대항력 포기조건'으로 인해 인수 보증금이 없어 실질적인 취득 비용 절감 가능성.

주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성 고려.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 262,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 24.18㎡)의 몽삐에뜨골드 오피스텔 실거래가는 230,000,000원에서 265,000,000원 범위에서 확인되었습니다. 일부 매물은 감정가보다 낮은 가격대에 형성되어 있기도 합니다.

현재 전세 시세는 약 10,000,000원 ~ 15,000,000원, 월세는 보증금 10,000,000원 기준 월 800,000원 ~ 1,100,000원 수준으로 파악됩니다.

'대항력 포기조건 매각'으로 인해 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 실질적인 취득 비용은 매각 대금과 명도 관련 비용으로 구성됩니다.

그러나 '대항력 포기조건'에도 불구하고 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있으며, 이에 따른 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 255,000,000원 범위에서, 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.