나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3508 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시내 '빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근에
위치하는 '가람로자벨빌딩 1동 1층 110호 외 4개호'로 주위는 근린생활시설 등이 주종을
상가지대를 이루나 성숙도 낮은 편임.

교통상황

나주혁신도시에 이르는 간선도로망 정비되어 있고 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에
시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(사용승인일: 2015.11.6)건물내
기호1) 1층 110호, 기호2) 3층 304, 기호3) 4층 403, 기호4) 4층 404호, 기호5) 5층 502호로

외벽: 외장타일, 드라이비트마감 등
내벽: 몰탈위페인팅
바닥: 콘크리트마감
창호: 강화유리새시창임.

이용상태

본건은 근린생활시설(기호1: 소매점, 기호2-5: 의원)이나 현재 공실임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비
지하 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복2차선의 도로, 남동측으로 보행자도로(노폭 약 10미터)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함),
가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경3508 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원효새마을금고 (원OOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 284-2, 가람로자벨빌딩 주건축물 제1동 4층 403호

용도: 근린상가

감정가: 175,000,000원

토지면적: 38.76㎡ (약 11.73평)

건물면적: 128.35㎡ (약 38.83평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 나주혁신도시 내에 있으며, '빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주로 근린생활시설이 밀집된 상가지대를 이루고 있으나, 상권의 성숙도는 다소 낮은 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

나주혁신도시로 연결되는 간선도로망이 잘 정비되어 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 본건 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 장방형으로 인접 대지 및 도로와 등고 평탄하며 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 왕복 2차선 도로, 남동측으로는 폭 약 10미터의 보행자 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역이며, 혁신도시개발예정지구에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2021-12-28: 지디글로벌주식회사 소유권 이전 (갑4)

* 2021-12-29: 원효새마을금고 근저당권 설정, 공동담보목록 (을4), 채권최고액 10,000,000원

* 2021-12-29: 주식회사코람코자산신탁 소유권이전 신탁 (갑5)

* 2024-05-24: 나주시 압류 (갑6)

* 2025-06-12: 원효새마을금고 임의경매 개시 (갑7)

3.2. 권리관계 요약

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권(을4)보다 늦은 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 10,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원으로, 인수주의해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건은 근린생활시설로, 감정평가서상 기호1은 소매점, 기호2~5는 의원으로 용도 분류되어 있습니다. 현재는 공실 상태입니다. 주변은 근린생활시설 상가지대를 이루고 있으나, 상권의 성숙도가 아직 높지 않은 것으로 평가됩니다.

4.2. 입지적 장점

나주혁신도시라는 신흥 개발 지역 내에 위치하여 향후 지역 발전과 함께 상권 활성화 가능성이 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 다양한 업종의 근린생활시설이 입점할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 '빛가람동 행정복지센터'가 소재하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 나주혁신도시 내에 형성된 다양한 상업 시설 및 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

빛가람동은 나주혁신도시의 핵심 지역으로, 주거 단지 및 상업 시설, 공공기관 등이 조화롭게 배치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 본건이 공실 상태이며, 주변 상권의 성숙도가 낮다는 점은 단기적인 공실 위험을 내포하고 있습니다. 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 전략이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산의 매각 결과에 따라 본건의 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 요인

일부 검색 결과에 따르면, 나주혁신도시 인근 지역에서 축사 및 폐기물 처리 시설 등으로 인한 악취 민원이 제기된 바 있습니다. 본건의 정확한 위치와 해당 민원 발생 지역 간의 거리를 확인하여 잠재적인 부정적 영향을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주혁신도시 내 중심 상업지구에 위치한 근린상가로, 5층 건물 중 4층에 해당하는 호실입니다. 사용승인일이 2015년으로 비교적 신축 건물에 속하며, 건물 내 기본적인 편의 설비(승강기, 주차장 등)가 잘 갖추어져 있습니다. 교통 접근성이 양호하고, 토지이용계획상 일반상업지역으로 향후 발전 가능성이 있는 입지입니다. 현재 공실 상태이며 주변 상권의 성숙도가 다소 낮다는 점은 부담 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시 개발 수혜 기대: 지역 발전과 함께 상권 활성화 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 신축급 건물: 2015년 준공된 철근콘크리트 건물로, 관리 상태 양호할 것으로 예상.

* 양호한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 낮은 총 채권액: 등기부채권 총액이 10,000,000원으로 비교적 낮음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 175,000,000원을 기준으로 하되, 아래 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 공실 상태 및 주변 상권 성숙도.

* 향후 임차인 확보 가능성 및 임대 수익률.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이.

* 본건은 공동담보 물건이므로, 관련 담보물의 가치 변동도 고려해야 함.

* 주변 악취 민원 발생 지역과의 거리를 확인하여 추가적인 환경적 리스크 평가 필요.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 현장 방문을 통한 추가 정보 수집이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.