나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3508 [5] 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시내 '빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근에
위치하는 '가람로자벨빌딩 1동 1층 110호 외 4개호'로 주위는 근린생활시설 등이 주종을
상가지대를 이루나 성숙도 낮은 편임.

교통상황

나주혁신도시에 이르는 간선도로망 정비되어 있고 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에
시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(사용승인일: 2015.11.6)건물내
기호1) 1층 110호, 기호2) 3층 304, 기호3) 4층 403, 기호4) 4층 404호, 기호5) 5층 502호로

외벽: 외장타일, 드라이비트마감 등
내벽: 몰탈위페인팅
바닥: 콘크리트마감
창호: 강화유리새시창임.

이용상태

본건은 근린생활시설(기호1: 소매점, 기호2-5: 의원)이나 현재 공실임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비
지하 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복2차선의 도로, 남동측으로 보행자도로(노폭 약 10미터)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함),
가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경3508 (5)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩 주건축물제1동 5층502호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 위락시설)

감정가: 285,000,000원

토지면적: 63.30㎡ (약 19.15평)

토지지분: 63.2974㎡ (약 19.15평)

건물면적: 209.59㎡ (약 63.40평)

건물지분: 209.59㎡ (약 63.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원효새마을금고

특이사항: 공동담보

사용승인일: 2015년 11월 06일

2. 입지조건

* 위치

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시 내 '빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경

주변은 근린생활시설 등이 주를 이루는 상가지대를 형성하고 있으나, 현재 상권 성숙도는 낮은 편입니다.

* 교통 상황

나주혁신도시에 이르는 간선도로망이 잘 정비되어 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)와 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 06월 12일 접수된 원효새마을금고의 임의경매개시결정(광주지방법원 2025타경3508)입니다.

* 등기부 요약

* 소유권이전: 지디글로벌주식회사 (2021-12-28)

* 근저당권: 원효새마을금고 (2021-12-29) - 권리금액: 10,000,000원

* 소유권이전(신탁): 주식회사코람코 자산신탁 (2021-12-29)

* 압류: 나주시 (2024-05-24)

* 임의경매: 원효새마을금고 (2025-06-12) - 권리금액: 10,000,000원

* 등기부채권 총액: 10,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

본건에 대한 인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 공실 상태로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상권

본건은 나주혁신도시 내 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대에 속해 있습니다.

* 상권 성숙도

현재 상권 성숙도는 낮은 편으로, 향후 나주혁신도시 개발 및 인구 유입에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물로, 2015년 11월 06일 사용승인되었습니다. 본건은 5층 502호로, 용도는 근린생활시설(소매점, 의원)입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

본건 인근에 '빛가람동 행정복지센터'가 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

* 교통 및 접근성

시내버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 나주혁신도시 주요 도로망과의 연결성이 좋습니다.

* 주변 환경 문제

다만, 나주혁신도시 인근 지역에서는 가축 사육 농가로 인한 악취 민원이 지속적으로 제기되고 있으며, 특히 봄·여름철에 그 정도가 심해질 수 있습니다. 또한, 과거 폐기물 처리 시설(SRF 발전소) 건립 관련 주민 반대 등 환경 시설에 대한 민감도가 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 담보로 제공된 다른 부동산의 매각 결과나 채무 관계에 따라 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 정확한 채무 관계 및 추가 담보 물건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 상권 성숙도 및 공실 위험

현재 상권 성숙도가 낮고 건물이 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출에 다소 시일이 소요될 수 있습니다.

* 지역 환경 문제

축사 악취 문제 및 과거 폐기물 처리 시설 갈등 등으로 인해 지역 내 환경에 대한 주민들의 민감도가 높습니다. 이는 잠재적 임차인의 선호도에 영향을 미칠 수 있으며, 장기적으로 건물 가치 상승에 제약을 줄 수도 있습니다.

* 건물 관리 및 유지보수

2015년 사용승인된 건물로, 향후 정기적인 시설 점검 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주혁신도시라는 미래 가치가 있는 지역에 위치한 근린상가 물건입니다. 현재 감정가 대비 권리 관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 그러나 낮은 상권 성숙도, 공실 상태, 그리고 지역 내 환경 문제(악취 등)는 신중한 접근을 요구하는 요인입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 향후 나주혁신도시 발전 추이와 상권 변화를 면밀히 분석하여 전략적인 접근을 한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 확보할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력

나주혁신도시의 지속적인 개발과 인구 유입에 따른 미래 성장 가능성이 높은 입지입니다.

* 가치 상승 기대

현재 낮은 상권 성숙도를 감안할 때, 향후 상권 활성화 시 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 다수의 호실 활용

본건이 여러 호실로 구성되어 있어, 필요에 따라 개별 임대 또는 통합 활용 등 유연한 운영이 가능합니다.

* 상대적으로 낮은 권리 금액

총 등기부채권액이 감정가 대비 현저히 낮은 점은 낙찰 후 채권 부담이 적을 수 있음을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 감정가 285,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 예상 임대 수익률, 그리고 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 공동담보 물건이라는 특성과 지역 환경 리스크를 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

본건과 같이 지역 개발 초기 단계에 있거나 상권이 아직 성숙되지 않은 경우, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 낙찰이 이루어질 가능성도 있습니다. 다만, 경쟁 상황에 따라 낙찰가가 달라질 수 있으므로, 현장 조사와 최신 시장 동향 분석을 통해 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 추가적인 심층 분석 및 현장 조사를 통해 결정하시기를 권고드리며, 입찰 시에는 철저한 사전 조사와 함께 보수적인 접근 방식을 취하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.