나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3508 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시내 '빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근에
위치하는 '가람로자벨빌딩 1동 1층 110호 외 4개호'로 주위는 근린생활시설 등이 주종을
상가지대를 이루나 성숙도 낮은 편임.

교통상황

나주혁신도시에 이르는 간선도로망 정비되어 있고 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에
시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(사용승인일: 2015.11.6)건물내
기호1) 1층 110호, 기호2) 3층 304, 기호3) 4층 403, 기호4) 4층 404호, 기호5) 5층 502호로

외벽: 외장타일, 드라이비트마감 등
내벽: 몰탈위페인팅
바닥: 콘크리트마감
창호: 강화유리새시창임.

이용상태

본건은 근린생활시설(기호1: 소매점, 기호2-5: 의원)이나 현재 공실임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비
지하 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복2차선의 도로, 남동측으로 보행자도로(노폭 약 10미터)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함),
가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

1.1. 1.사건번호

광주지방법원 2025타경3508 (4)

1.1. 2.경매구분

부동산임의경매

1.1. 3.채권자

원OOOOOO

1.2. 물건현황

1.2. 1.소재지

전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩 주건축물 제1동 4층 404호

1.2. 2.토지면적

56. 06㎡ (약 16.96평)

1.2. 3.토지지분

56. 0584㎡ (약 16.96평)

1.2. 4.토지제시외면적

0. 00㎡

1.2. 5.건물면적

185. 62㎡ (약 56.15평)

1.2. 6.건물지분

185. 62㎡ (약 56.15평)

1.2. 7.건물제시외면적

0. 00㎡

1.2. 8.용도

제1종근린생활시설 (소매점, 의원)

1.2. 9.감정가

253,000,000원

1.3. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시 내에 위치합니다.

'빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대입니다.

상권 성숙도는 아직 낮은 편으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

나주혁신도시로 이어지는 간선도로망이 잘 정비되어 있어 차량 접근성이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획및제한사항

일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 혁신도시개발예정지구입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 29일 접수된 원효새마을금고의 근저당권 (을4) 입니다.

이후 접수된 나주시의 압류 (갑6) 및 원효새마을금고의 임의경매개시결정 (갑7) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 (갑4), 신탁 (갑5) 등은 모두 정리될 것으로 보입니다.

등기부 채권 총액은 10,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인현황

인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 특이사항

본 건은 공동담보물건으로, 여러 부동산이 담보로 제공되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물이용상태

본 건물은 제1종 근린생활시설로, 구체적으로는 소매점 및 의원으로 이용되었습니다.

현재는 전체가 공실 상태인 것으로 확인됩니다.

4.2. 주변상권성숙도

나주혁신도시 내 상가지대를 형성하고 있으나, 아직 상권의 성숙도는 낮은 편입니다.

향후 혁신도시 발전 추이에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

인근에 나주혁신도시의 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

상업 시설 및 업무 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공실리스크

현재 본 건을 포함한 건물 전체가 공실 상태이므로, 입찰 후 공실 장기화에 대한 위험을 고려해야 합니다.

나주혁신도시의 현재 상권 성숙도가 낮은 점은 공실 해소에 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다.

6.2. 상권성숙도관련리스크

상권의 성숙도가 낮아 초기 투자 회수 기간이 길어질 수 있습니다.

신규 상권의 특성상 수요 확보 및 경쟁 환경 변화에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 주변시설

지도 등 외부 서비스 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설이나 특별히 우려할 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나주혁신도시 내 다른 상업, 업무, 주거 시설들과 함께 자리하고 있습니다.

7. 종합의견

본 건은 나주혁신도시 내에 위치한 근린생활시설로, 교통 접근성이 양호하며 건물 상태도 비교적 양호한 편입니다.

현재 전체 공실 상태로 상권 성숙도가 낮다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고, 인수 보증금이 없는 점은 권리 분석 측면에서 유리합니다.

향후 나주혁신도시의 발전 및 상권 활성화 여부에 따라 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

8. 투자포인트

나주혁신도시의 미래 가치 상승 잠재력

매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (깨끗한 권리 관계)

인수 보증금 없는 임차인 현황

토지/건물 일괄 매각으로 인한 관리 용이성

현재 공실이나 향후 상권 활성화 시 임대 수익 기대

9. 예상입찰가

9.1. 감정가

253,000,000원

9.2. 인수보증금

0원

9.3. 채권총액

10,000,000원 (근저당권)

9.4. 입찰가산정

현재 공실 및 상권 성숙도 등을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

입찰가 산정은 본인의 자금 계획, 경매 시장 상황, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

추천 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90% (202,400,000원 ~ 227,700,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.