나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3508 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시내 '빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근에
위치하는 '가람로자벨빌딩 1동 1층 110호 외 4개호'로 주위는 근린생활시설 등이 주종을
상가지대를 이루나 성숙도 낮은 편임.

교통상황

나주혁신도시에 이르는 간선도로망 정비되어 있고 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에
시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(사용승인일: 2015.11.6)건물내
기호1) 1층 110호, 기호2) 3층 304, 기호3) 4층 403, 기호4) 4층 404호, 기호5) 5층 502호로

외벽: 외장타일, 드라이비트마감 등
내벽: 몰탈위페인팅
바닥: 콘크리트마감
창호: 강화유리새시창임.

이용상태

본건은 근린생활시설(기호1: 소매점, 기호2-5: 의원)이나 현재 공실임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비
지하 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복2차선의 도로, 남동측으로 보행자도로(노폭 약 10미터)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함),
가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경3508 (2)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 3층304호

용도: 근린상가

감정가: 216,000,000원

토지면적: 45.02㎡ (약 13.62평)

토지지분: 45.0231㎡ (약 13.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 149.08㎡ (약 45.10평)

건물지분: 149.08㎡ (약 45.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원OOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시 내에 위치하며, '빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설 등이 주를 이루는 상가지대를 형성하고 있으나, 상권의 성숙도는 아직 낮은 편입니다.

나주혁신도시로 이어지는 간선도로망이 잘 정비되어 있어 차량 접근성이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물 북서측으로는 왕복 2차선 도로, 남동측으로는 약 10미터 폭의 보행자도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 원효새마을금고입니다.

등기부상 채권총액은 10,000,000원이며, 주요 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 지디글로벌주식회사, 주식회사코람코 자산신탁(신탁)

* 근저당권: 원효새마을금고

* 압류: 나주시

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건의 경우, 제공된 정보상 별도로 명시된 사항은 없습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가서 요약에 따르면 기호1은 소매점, 기호2-5는 의원으로 용도가 구분되어 있으나, 현재 본건(3층 304호)을 포함하여 모두 공실 상태입니다.

나주혁신도시 내에 위치하나, 주변 상권의 성숙도가 낮은 편이라는 평가가 있습니다.

최근 나주혁신도시 상권은 높은 공실률과 공급 과잉으로 인해 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됩니다. 일부 조사에서는 상가 공실률이 40% 이상에 달하는 것으로 나타났으며, 특히 3층 상가의 경우 공실률이 더 심각한 수준이라고 합니다. 이는 지역 내 상가 공급이 수요에 비해 과도하게 이루어졌기 때문으로 분석됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕을 가진 5층 건물로, 사용승인일은 2015년 11월 6일입니다.

본건(3층 304호)은 외벽은 외장타일, 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 콘크리트 마감, 창호는 강화유리새시창으로 구성되어 있습니다.

건물 내에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

또한, 본 건축물대장 정보에 따르면 제1종 근린생활시설 및 위락시설로도 용도 기재가 되어 있습니다 [cite:json].

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 나주혁신도시 상권 전반의 높은 공실률과 낮은 상권 성숙도입니다.

다수의 언론 보도에 따르면, 나주혁신도시는 상가 공급 과잉으로 인해 공실 문제가 심각하며, 일부 지역은 '죽은 상권'으로 불릴 정도입니다.

본 물건이 위치한 건물 및 지역 역시 이러한 상권 침체 분위기의 영향을 받을 가능성이 높습니다.

현재 본건이 공실 상태이며, 임대 수요를 확보하고 공실을 해소하기 위한 전략이 요구됩니다.

공동담보 물건으로, 동일 담보가 설정된 다른 부동산이 경매로 넘어갈 경우 추가적인 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주혁신도시 내 상가 건물로, 나름대로 잘 갖추어진 기반 시설과 도로 접근성을 가지고 있습니다.

다만, 나주혁신도시 상권의 심각한 공실률 문제와 낮은 성숙도는 본건의 가치와 향후 임대 수익 창출에 있어 매우 큰 제약 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

현재 공실 상태이며, 부동산 임의경매로 나온 점을 고려할 때, 투자자는 향후 공실 해소 및 상권 활성화 여부에 대해 신중하게 접근해야 합니다.

향후 나주혁신도시의 인구 유입 및 상권 활성화 추이에 따라 본건의 가치가 변동될 수 있으나, 단기적인 시세 차익이나 안정적인 임대 수익을 기대하기는 어려운 상황으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

나주혁신도시라는 미래 발전 가능성이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

건축물 자체는 비교적 신축(2015년 사용승인)이며, 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

향후 혁신도시 개발 계획의 진전 및 상권 활성화가 이루어질 경우, 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하나, 본건의 경우 임차인 현황상 인수 보증금이 0원입니다.

물건의 감정가는 216,000,000원이지만, 현재 나주혁신도시 상권의 심각한 공실률 및 시장 상황을 고려할 때, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰가를 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

본건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 사례, 향후 상권 회복 가능성 등에 대한 면밀한 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

현재로서는 높은 공실 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 투자자의 자금 운용 계획 및 위험 감수 수준에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.