나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5528 [2] 광주광역시 광산구 쌍암동 OOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 쌍암동 소재 '롯데마트첨단점' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활
시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대를 이룸.

교통상황

첨단지구내 간선도로망 정비되어 있고 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스
정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(사용승인일: 2017.8.1)건물내
기호1) 3층 303호, 기호2) 4층 401호, 기호3) 4층 402호로

외벽: 화강석마감, 드라이비트 등
내벽: 인테리어마감 등
바닥: 타일마감 등
창호: 강화유리새시창임.

이용상태

본건은 근린생활시설로
기호1)은 골프연습장,
기호2),3)은 통째 스크린골프장으로 현재 폐업하였으나 스트리룸 칸막이 등은 설치되어
있는 상태이고, 기호2)는 일부 사무실, 기호3)은 공실임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 시스템
냉난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 근린생활시설부지로 인접지 및 인접도로와 등고 평탄함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역, 가로구역별
최고높이 제한구역, 비행안전제3구역(전술), 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구),
중점경관관리구역임.

공부와의 차이

본건 집합건축물대장상 용도는 기호1) 의원, 기호2) 체력단련장, 기호3) 사무실이나
현황은 기호1) 골프연습장, 기호2)는 일부 사무실, 기호3)은 공실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 기호1), 기호2) 일부는 임대중이며, 기호2)의 일부는 폐문으로 외부관찰에 의해
조사하였음.
2) 본건 기호2),3)은 통째 스크린골프장으로 이용하였던 근린생활시설로 호별로 구획되지
않아 위치확인은 건축물현황도에 의함.

물건 비고

일괄매각
본건은 건축물현황도상 호별 구획과 실제 구획 상태가 상이한 구분건물로서 건축물현황도를 기준으로 위치를 특정함
본건 목록 3. 건물의 공부상 면적과 건축물현황도상 면적이 상이하나 현황도상 내부 복도부분이 전용부분에 포함된 것으로 조사됨
건물 관리주체라고 주장하는 이송엽 제출 신고서에 의하면 관리비 미납액은 2025년 3월부터 2025년 10월분까지 5,083,017원(공용부분 5,030,552원, 전유부분 52,465원)원이 미납된 상태로, 미납금 추가분 있을 여지 있음(대리인 자녀 신석진 010-4769-4828)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경5528 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광양동부농업협동조합

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-110, 4층 401호

용도: 근린상가

토지면적: 166.76㎡ (약 50.45평)

건물면적: 447.31㎡ (약 135.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 1,071,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

광주광역시 쌍암동 소재 '롯데마트첨단점' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대를 이룹니다.

2.2. 교통상황

첨단지구 내 간선도로망이 정비되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접함)입니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역, 비행안전제3구역(전술), 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 9월 1일 접수된 광양동부농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 10억 2천만원)입니다.

그 외 접수된 권리들(근저당, 가압류, 압류)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 약 10억 9천 5백 5십만원입니다.

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인: 김연순 (보증금 500만원, 차임 0원, 전입일자 2018-12-03)

해당 임차인의 보증금 500만원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

대항력 없는 임차인:

* 고명규 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-29)

* 김현희 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-12)

* 유한회사정혜 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-24)

* 유한회사찬솔헌 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-03)

인수 보증금 합계: 5,000,000원

4. 상권분석

4.1. 현재 이용현황

본건은 근린생활시설로 이용되었습니다.

감정평가 요약에 따르면, 기호1)은 골프연습장, 기호2) 및 3)은 스크린골프장으로 이용되었으나 현재 폐업한 상태입니다.

스크린골프장 칸막이 등은 설치되어 있으나, 기호2)는 일부 사무실, 기호3)은 공실로 조사되었습니다.

4.2. 주변 상권

'롯데마트첨단점' 인근의 활성화된 상가지대에 위치합니다.

근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하여 유동인구 및 배후수요가 예상됩니다.

광주 첨단지구는 2018년 기준 전국 10대 상권 매출 지역으로 불리기도 했으나, 최근에는 시너지타워 부도 등으로 상권 침체 조짐도 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'롯데마트첨단점'이 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다수의 대학교 시설(남부대학교, 광주과학기술원 등)과 공공기관(광주지방합동청사 등)이 소재하여 배후수요가 예상됩니다.

5.2. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 자료 검토 결과, 주변에 혐오시설이 소재한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

대항력 있는 임차인 김연순 씨의 보증금 500만원 인수 의무가 있습니다.

6.2. 물건 명세서 특이사항

본건은 구분건물로서 건축물현황도상 호별 구획과 실제 구획 상태가 상이합니다. 건축물현황도를 기준으로 위치를 특정해야 합니다.

건물의 공부상 면적과 건축물현황도상 면적이 상이하며, 현황도상 내부 복도 부분이 전용 부분에 포함된 것으로 조사되었습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 이용과 관련된 모든 권리 및 의무를 승계해야 합니다.

6.3. 관리비 미납

건물 관리주체 주장자(이송엽)에 의하면, 2025년 3월부터 2025년 10월분까지 총 5,083,017원의 관리비(공용 5,030,552원, 전유 52,465원)가 미납된 상태입니다.

추가 미납 관리비 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 기타 사항

본건은 현재 폐업 상태로 일부 공실이 존재하는 것으로 조사되어, 임대차 확보 및 공실 리스크를 고려해야 합니다.

최근 첨단지구 상권 일부에서 침체 조짐이 관찰되므로, 상권의 전반적인 동향을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 첨단지구 내 우수한 입지를 자랑하는 근린상가입니다. '롯데마트첨단점' 인근이라는 점과 잘 정비된 교통망은 장점입니다.

건축물은 2017년에 사용 승인되어 비교적 신축에 가깝습니다.

권리관계에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 500만원을 인수해야 하나, 그 외 권리들은 대부분 소멸됩니다.

주요 리스크로는 공부와 실제 현황의 면적 및 구획 불일치, 상당한 금액의 관리비 미납, 그리고 현재 공실 상태라는 점입니다. 이러한 부분들에 대한 철저한 현장 확인 및 추가 조사가 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 향후 임대 가능성 및 수익성을 면밀히 분석한다면 잠재적 가치를 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

광주 첨단지구 내 주요 상권 위치.

잘 갖춰진 교통 및 편의시설 접근성.

인수되는 권리 부담이 적은 편 (보증금 500만원 외).

신축에 가까운 건물 연식 (2017년).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 107,100,000원에서 인수 보증금 5,000,000원을 제외한 금액을 기준으로, 물건의 현황(면적 불일치, 관리비 미납, 공실), 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 상태 확인, 주변 시세 조사, 임대 가능성 분석 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.