나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33737 [3] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 지하1층에스126호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 ""첨단생활체육공원"" 북서측 인근에 위치한 집합상가
(보이저첨단 제지하1층 제에스110호(기호 1), 제에스111호(기호 2), 제에스126호(기호 3))
이며, 주위는 첨단택지개발지구 내 상가지대로서 근린생활시설 등 상업용부동산과 오피스텔,
아파트 등 주거용부동산이 혼재하는 지대로서, 제반환경은 양호한 편임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고 간선도로망이
정비되어 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상5층 건물 내
제지하1층 제에스110호외로서(사용승인일 : 2022-05-17),

외벽 : 전면강화유리마감 등,
내벽 : 석재 및 타일 붙임 등 인테리어 마감 등,
창호 : 시스템 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 일반음식점(전유면적 : 공히 62.13㎡)으로서 현황 기호 1), 2)는 집기설비가 구비되
어 있으나 휴업(폐업)중인 것으로 추정되며, 기호 3)은 일반음식점(상호 : 무등왕돈까스)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 공동승강기설비, 소화전설비, 자동화재탐지설비, 스프링클러
설비, 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 현황 '근린생활시
설 부지'임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측, 남측, 동측으로 공히 아스팔트 포장의 왕복 2차로에 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육
제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최
고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 3)은 인접 집합상가인 제에스127호와 경계벽없이 일체의 근린생활시설(일반음식점
)로 이용중임.

물건 비고

본건 건물은 인접한 타인소유 127호 건물과 구분 벽체가 없이 일체로 이용중인 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33737 (3)

* 소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 지하1층 에스126호

* 건물명: 보이저첨단

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 토지면적: 28.82㎡ (약 8.7 평)

* 건물면적: 62.13㎡ (약 18.8 평)

* 감정가: 697,000,000 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2022년 5월 17일

1.2. 입지조건

* 위치: 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "첨단생활체육공원" 북서측 인근에 위치한 집합상가.

* 주변환경: 첨단택지개발지구 내 상가지대로서 근린생활시설 등 상업용부동산과 오피스텔, 아파트 등 주거용부동산이 혼재하는 지역으로, 제반 환경은 양호한 편임.

* 교통: 본건 단지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고 간선도로망이 정비되어 일반적인 교통상황은 양호한 편임. 북측, 남측, 동측으로 아스팔트 포장의 왕복 2차로에 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지, 중점경관관리구역.

1.3. 권리분석

* 권리요약:

* 말소기준권리: 2023년 2월 23일 접수된 화정신용협동조합 외 4명의 근저당권 (채권최고액: 4,200,000,000원)

* 본건 경매개시결정 등기 (2025타경33737) 또한 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 4월 4일

* 대항력: 없음

* * 임차인 노 은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 반환 의무가 없을 것으로 판단됨.

1.4. 상권분석

* 본건은 첨단택지개발지구 내 상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 오피스텔, 아파트 등 주거용 부동산이 혼재되어 있어 유동인구가 비교적 풍부할 것으로 예상됨.

* 특히, 주변에 첨단생활체육공원이 있어 관련 시설 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 업종에 유리할 수 있음.

* 현황은 '무등왕돈까스' 상호로 운영 중이며, 인접한 127호 건물과 구분 없이 일체로 이용되고 있어, 업종 전환 또는 확장을 고려할 때 추가적인 면적 활용 가능성을 검토할 수 있음.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 첨단생활체육공원 인근으로 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 상업지구 내 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 편리함.

* 주변 교통: 시내버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호함.

* * 혐오시설 정보: 주변 지역을 검색한 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.6. 잠재적 리스크

* 일체 이용 중인 건물: 본건 건물(S126호)은 인접한 타인 소유의 127호 건물과 구분 벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사됨. 이는 향후 건물 이용 또는 관리에 있어 인접 건물주와의 협의가 필요할 수 있으며, 명확한 구분 소유 관계 정립이 요구될 수 있음.

* 업종 제한 가능성: 토지이용계획상 일반상업지역이나, 국가산업단지, 중점경관관리구역 등 관련 법규에 따른 업종 제한 가능성을 사전에 확인해야 함.

* 휴업(폐업) 추정: 감정평가 요약에 따르면 일부 호실(기호 1, 2)은 휴업(폐업) 중으로 추정되며, 이는 해당 건물 전체의 공실률 또는 관리 상태에 영향을 줄 수 있음.

1.7. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 첨단지구 내 대로변에 위치한 신축 상가 건물로, 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있음.

* 인접 건물과의 일체 이용 상태는 리스크 요인이 될 수 있으나, 명확한 권리 관계 소멸 및 상대적으로 낮은 인수되는 권리가 없어 권리적 부담은 적음.

* 신축 건물로서 향후 안정적인 임대 수익 및 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 물건임.

1.8. 투자 포인트

* 신축 상가 건물: 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 노후화로 인한 수리비용 부담이 적음.

* 우수한 입지: 첨단택지개발지구 내 핵심 상업지역에 위치하여 배후 수요 풍부.

* 개발 호재: 국가산업단지 및 중점경관관리구역 지정 등으로 지역 발전 가능성 보유.

* 권리 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 거래 가능.

* 인접 건물과의 통합 운영 가능성: 업종에 따라서는 인접 공간과의 통합 활용을 통해 시너지 효과 창출 가능.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 697,000,000원임.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 주변 시세, 상권 활성화 정도, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

* 현재로서는 낙찰 예상가를 특정하기 어려우나, 보수적으로 감정가의 70~90% 수준을 고려하여 입찰에 참여하는 것을 권장함. (최종 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 내부 기준에 따라 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.