나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8075 [3] 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 1891-1 서홍동별해리 103동 OO OOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 서홍동 소재 『서귀북초등학교』 북서측 인근[기호(1),(2),(3)] 및 서귀포시 서귀동 소재 『서귀중앙초등학교』 서측 인근[기호(4).(5)], 제주시 일도이동 소재 『제주도민속자연사박물관』 북서측 인근[기호(6)]에 각각 위치하는 구분건물(6개호)로서, 부근일대는 주택, 농경지 등이 혼재하는 지대[기호(1),(2),(3)] 및 업무시설, 상업시설, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대[기호(4).(5)], 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대[기호(6)]임.

교통상황

기호(1),(2),(3),(6) - 본건까지 제반 차량출입 용이하며, 제반 교통상황은 보통임.
기호(4),(5) - 본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호(1),(2)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 중 제3층 제302호, 제4층 제502호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2018.07.05
외벽: 드라이비트, 석재타일붙임 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

기호(3)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 제4층 제501호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2018.07.05
외벽: 드라이비트, 석재타일붙임 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

기호(4),(5)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하4층/지상12층 건물 중 제5층 제532호, 제6층 제632호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2021.08.31
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

기호(6)
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물 중 제2층 제205호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2019.01.11
외벽: 드라이비트 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1),(2),(3) - 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중임.
기호(4),(5) - 오피스텔로 이용 중임.
기호(6) - 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2),(3),(6) - 보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(4),(5) - 보일러에 의한 난방설비, 천정형에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2),(3) - 남측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립주택) 건부지로 이용중임.
기호(4),(5) - 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
기호(6) - 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2),(3) - 동측으로 폭 약 8 미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있음.
기호(4),(5) - 남동측으로 폭 약 15 미터 내외의 포장도로와, 북측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.
기호(6) - 서측으로 폭 약 5 ~ 6 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(3)
자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

기호(4),(5)
일반상업지역, 고도지구(40m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

기호(6)
일반상업지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니[기호(1),(2),(3),(6)] 및 다락[기호(2),(3)]이 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 경매업무 진행시 확장형발코니 및 다락의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람.
(후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도, 호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8075 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 1891-1, 103동 4층 501호 (서홍동 별해리)

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 347,000,000원

토지면적: 165.58㎡ (약 50.09평)

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 제주 서귀포시 서홍동 소재 서귀북초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주택, 농경지 등이 혼재하는 지대임.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

1.1. 3.건축물 정보

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 501호.

- 사용승인일자: 2018년 07월 05일.

- 총괄표제부 정보: 2016년 04월 25일 건축허가, 2017년 01월 20일 사용승인. 총 3개동, 40세대 규모의 단지형 연립주택. 총 주차 대수 69대 (기계식 주차 포함).

- 표제부 정보(103동): 4층, 연면적 797.84㎡, 건물 총 면적 797.84㎡.

- 전유부 정보(501호): 4층 501호.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 28일 접수된 제주은행 근저당권(을4)임.

1.2. 2.인수되는 권리

- 을구 6번 주택임차권:

- 권리자: 진훈 (진 )

- 권리금액: 230,000,000원

- 전입일자: 2022년 07월 01일

- 확정일자: 2022년 06월 07일

- 대항력: 있음

- 비고: 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 230,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

- 임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사 (한 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 07월 01일

* 확정일자: 2022년 06월 07일

* 배당신고일자: 2024년 07월 09일

* 대항력: 있음

* 비고: 위 을구 6번 임차권등기(진 )와 동일한 내용으로 보증금 인수 부담이 존재함.

1.2. 3.말소되는 권리

등기부상 갑구 및 을구의 대부분 권리(신탁등기 말소, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리 이하 순위에 해당하므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

1.2. 4.총 등기부채권액

총 등기부채권액은 약 1,812,134,405원으로 확인됨.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 환경

본건이 속한 "서홍동 별해리"는 2018년 준공된 도시형생활주택(단지형 연립주택) 단지임. 총 40세대로 구성되어 있음.

1.3. 2.주변 시세 분석 (JSON 분석 기반)

- 최근 매매 정보 (2026년 7월):

- "이음빌리지" (2023년 건축, 서홍동 1891-6번지): 전용면적 84.18㎡ (약 25.47평) 매매가 420,000,000원. (최근 신축 빌라)

- "동덕주택" (1986년 건축, 서홍동 314-22번지): 전용면적 51.653㎡ (약 15.63평) 매매가 123,000,000원. (구축 빌라)

- 본건(84.89㎡)과 비교 시:

- 최근 신축 빌라인 "이음빌리지"의 시세(4.2억원)는 본건의 감정가(3.47억원)와 유사하거나 높게 형성되어 있으나, 연식과 건물의 특성(연립 vs 빌라)에 차이가 있음.

- 구축 빌라인 "동덕주택"의 시세(1.23억원)와는 큰 차이를 보임.

- 감정가(347,000,000원)는 주변 신축 빌라 시세와는 어느 정도 유사성이 있으나, 실제 거래 가격은 인수되는 보증금 2.3억원이라는 큰 부담 요인을 고려하여 결정될 것으로 판단됨.

1.3. 3.토지이용계획 및 제한사항

- 용도지역: 자연녹지지역

- 기타 제한: 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축법상 도로 등.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 교육시설

서귀북초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

1.4. 2.주변 편의시설 (검색 결과 기반)

주변에 기본적인 생활 편의를 위한 편의점, 마트, 병원, 관공서 등의 시설이 소재하며, 대중교통 이용이 편리함.

1.4. 3.혐오시설 (검색 결과 기반)

제주 서귀포시 지역 내에서 폐기물 처리 시설 유치를 둘러싼 논의가 있으나, 본건 소재지 주변 반경 내에서 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 을구 6번 주택임차권(진훈/한국주택금융공사)의 보증금 230,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담을 야기할 수 있음.

1.5. 2.공동담보 물건

본 건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 채무 변제 여부가 본 건에 영향을 미칠 수 있음. (별도 정보 없음)

1.5. 3.내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못함. 건물 내부 상태, 설비 현황, 하자 여부 등을 정확히 파악하기 어려워, 유사 건물 및 공부 서류를 기준으로 평가되었으므로 실사 확인이 필수적임.

1.5. 4.건축물 관련 특이사항

집합건축물대장상 확장형 발코니 및 다락이 존재할 수 있으며, 이에 대한 법적 문제 및 관리 문제를 사전에 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 서홍동에 위치한 2018년 준공된 연립주택으로, 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 서귀북초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 2.3억원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 이 인수 부담은 낙찰가 산정에 결정적인 영향을 미칠 것입니다. 또한, 내부 확인 불가, 공동담보 등의 추가적인 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

주변 신축 빌라 시세가 감정가를 상회하는 점은 긍정적이나, 구축 빌라 시세와의 격차, 그리고 인수 보증금 부담을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

- 제주 서귀포시의 안정적인 주거 지역 내 위치.

- 비교적 신축급(2018년 준공)으로 건물 노후도가 적음.

- 주변 신축 빌라 시세를 고려한 적정가 낙찰 시 시세차익 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

- 감정가: 347,000,000원

- 인수해야 할 임차인 보증금 (최대): 230,000,000원

- 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

- 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 실제 본건의 가치에 본인의 투자 목표 수익률을 반영하여 산정해야 합니다.

- 최근 신축 빌라 시세(약 4.2억원)를 기준으로 역산할 경우, 본건의 순수 가치는 약 1.9억원(4.2억 - 2.3억) 수준이 될 수 있으나, 이는 건물 종류, 연식, 입지 차이 등을 간과한 단순 계산임.

- 일반적으로 경매 물건은 감정가의 80~100% 선에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본 건의 경우 큰 인수 보증금 부담으로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다.

- 따라서, 보수적으로 접근할 경우, 본인의 투자 목표 수익률과 예상되는 수리비, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 280,000,000원 ~ 320,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

- 가장 중요하게는, 임차인의 배당 여부 및 실제 인수될 보증금액을 확인한 후, 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.