나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8791 [1] 울산광역시 남구 신정동 1406-4 시티파라다이스오피스텔주건축물 1동 10층1010호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 소재 "태화로타리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 10층 1010호, 11층 1116호로서
외벽: 강화유리, 복합판넬, 몰탈위페인트
내벽: 벽지, 타일
창호: 샷시창
등으로 치장 또는 마감되었음.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형이며, 상업 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경8791 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 1406-4, 시티파라다이스오피스텔 주건축물 1동 10층 1010호

* 신주소: 울산광역시 남구 남산로 386 (신정동)

* 건물 용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

* 토지 면적: 7.09㎡ (약 2.14평)

* 토지 지분: 7.0912㎡ (약 2.14평)

* 건물 면적: 24.21㎡ (약 7.32평)

* 건물 지분: 24.2109㎡ (약 7.32평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (등기부 요약상 부산은행으로 추정)

* 감정가: 121,000,000원

* 준공 연도: 2017년 11월 16일

1.2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 신정동 소재 "태화로타리" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 개발 및 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 교통 상황: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로 상황: 북측 약 20미터, 동측 약 8미터, 남측 약 6미터 폭의 도로에 접하여 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (부산은행, 2018-01-03 접수, 채권최고액 120,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 본건은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 신청 채권이므로, 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박유빈

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 380,000원

* 전입/확정일자: 2020-02-26

* 배당신고일자: 2024-11-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 기타 권리 사항: 등기부 요약상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당, 주택임차권, 임의경매 개시 등기 내역이 확인되며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특징: 태화로타리 인근은 울산 남구의 중심 상업 및 업무 지구로, 높은 유동인구와 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 주변 시설: 다수의 오피스텔, 상가, 주거용 건물들이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 건물 구성: 오피스텔 및 근린생활시설로 구성되어 있어 임대 수익을 기대할 수 있는 구조입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 태화로타리 인근에 위치하여 은행, 병원, 쇼핑 시설, 관공서 등 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 울산 도심의 주요 도로망 접근성이 우수하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 전반적으로 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인(박유빈)이 존재합니다. 보증금 20,000,000원에 대해 배당 여부에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 만약 배당을 받지 못할 경우, 명도 저항의 소지가 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 경기 변동에 따른 가격 하락 위험이 존재할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물이므로 건물 자체의 노후로 인한 직접적인 리스크는 적습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동의 핵심 입지에 위치한 시티파라다이스 오피스텔 경매 건입니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역에 있으며, 건물 또한 비교적 신축에 해당합니다. 현재까지 조사된 바로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 주거 및 업무 환경이 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서의 세심한 주의가 필요합니다. 최근 실거래가 추이를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산 남구 신정동의 태화로타리 인근은 울산의 주요 상업 및 업무 중심지로, 높은 투자가치를 지니고 있습니다.

* 높은 접근성: 주변 도로망이 잘 갖춰져 있고 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대 수요: 소형 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물의 상태가 양호할 것으로 기대되며, 관리 용이성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 121,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 24.2109㎡ (2026년 4월): 110,000,000원

* 23.7481㎡ (2025년 12월): 98,000,000원

* 본 건 건물 면적: 24.21㎡ (약 7.32평)

* 시세 분석: 본 건과 유사한 면적(24.2109㎡)의 가장 최근 거래가(2026년 4월)는 110,000,000원입니다. 감정가(121,000,000원)는 최근 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 낙찰가 범위: 인근 시세, 감정가, 명도 관련 제반 비용 및 예상되는 경쟁률을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 최근 실거래가인 110,000,000원 수준을 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 108,000,000원에서 112,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.