나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8791 [2] 울산광역시 남구 신정동 1406-4 시티파라다이스오피스텔주건축물 1동 11층1116호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 소재 "태화로타리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 10층 1010호, 11층 1116호로서
외벽: 강화유리, 복합판넬, 몰탈위페인트
내벽: 벽지, 타일
창호: 샷시창
등으로 치장 또는 마감되었음.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형이며, 상업 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8791 (2)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1406-4 시티파라다이스오피스텔 주건축물 1동 11층 1116호

용도: 오피스텔

감정가: 122,000,000원

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.34㎡ (약 7.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 신정동 소재 "태화로타리" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 인근에는 태화강변이 있어 산책이나 운동하기에 좋은 환경입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 현대백화점 울산점까지 차량으로 약 10분 거리에 있습니다.

* 인접 도로: 북측 약 20미터, 동측 약 8미터, 남측 약 6미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 일반적인 혐오시설의 정의 및 갈등 사례들이 검색되었습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 장상명

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 380,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2021-12-16

* 확정일자: 2021-12-03

* 배당신고일자: 2024-11-29

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 금액이 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2018년 1월 3일 접수된 부산은행 근저당권(채권금액 120,000,000원)입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권이전 2번신탁등기말소 (2017-12-20)

* 소유권이전 (매매) (2018-01-03)

* 근저당권 (말소) (2018-01-03) - 말소기준권리

* 임의경매 (말소) (2024-10-22) - 부산은행, 채권금액 204,755,819원

* 등기부채권 총액: 120,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: "태화로타리" 서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

* 상업시설: 인근에 GS더프레시 울산태화점 등 편의시설이 있으며, 신정시장, 울산시민공원 등이 가깝습니다. 태화로타리 주변은 상권이 형성되어 있으며, 과거에는 백화점 매출 순위가 높았던 지역도 있었습니다.

* 토지 이용: 상업 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 북측, 동측, 남측으로 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 11층에 위치합니다. 외벽은 강화유리, 복합판넬, 몰탈위 페인트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지, 타일, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

* 건물 용도: 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근에 신정시장, 동강병원, 울산병원, 울산광역시청 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 신정초등학교, 울산서여자중학교, 범서고등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인: 임차인 장상명은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 퇴거 절차 등은 별도로 진행될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 매매 정보에 따르면 유사 면적대의 오피스텔 매매가가 9,800만원에서 11,000만원 수준으로, 본건의 감정가 122,000,000원보다 낮은 가격으로 거래된 사례가 있습니다.

* 미상 정보: 임차인의 임대료 외 특이사항은 "임대미상"으로 기재되어 있으나, 별도 채권 신고 내역이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동 태화로타리 인근에 위치한 오피스텔로, 주변에 업무시설 및 공동주택이 밀집하여 있으며 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지입니다. 특히 태화강변이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 다만, 감정가액 대비 최근 실거래가가 일부 낮은 사례가 있어 시세 조사를 신중히 진행할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 태화로타리 인근에 위치하여 시내외 접근성이 좋고, 각종 편의시설 및 관공서가 인접해 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 태화강변이 가까워 산책 및 여가 활동에 유리합니다.

* 권리관계 안전: 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

* 꾸준한 수요: 오피스텔은 비교적 꾸준한 임대 수요가 예상되는 주거 형태입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 122,000,000원입니다. 최근 유사 면적(약 23.7~24.2㎡)의 실거래가는 2025년 12월 9,800만원, 2026년 4월 11,000만원 수준으로 파악됩니다.

이러한 시장 가격과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원에서 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 특히 2026년 4월 실거래가 11,000만원 점을 고려하여 최초 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 본건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가액을 상회하는 금액도 고려해볼 수 있습니다.

최근 직거래로 1억 2,000만원에 매물로 나온 사례도 있습니다. 이를 고려하면 감정가액 수준 혹은 그 이상에서의 입찰도 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 최종 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰 참여자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.