나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12500 [2] 울산광역시 중구 유곡동 876 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 유곡동 소재 <수운 최제우 유허지> 서측 인근에 위치하며 주위는 일부 단 독주택, 사찰, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 유곡동 소재 <수운 최제우 유허지> 북서측 인근에 위치하며 주위는 일부 단 독주택, 사찰, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 농경지, 일부 분묘부지 및 일부 인접 사찰부지로 이용중입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 농경지(전 및 수목식재) 및 일부 현황 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

인접 도로상태

본건 토지 서측 끝부분으로 공부상 지목이 도로인 국유지(유곡동 989) 및 인근 사유지상에 설치된 폭 약 3미터 내외의 진입로에 접하므로 접면도로를 세로(불)로 보았습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역(2025-01-10), 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의지정및관리에 관한특별조치법>,역사문화환경보존지역, (2011-02-05)(수운최제우유허지500m)<문화유산의보 존및활용에관한법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역(2025-01-10), 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의지정및관리에 관한특별조치법>,역사문화환경보존지역(2011-02-05)(수운최제우유허지500m)<문화유산의보존 및활용에관한법률>

제시목록 외의 물건

제시외수목(ㄴ)(단풍나무,모과나무 등 약 91주)이 소재하여 감정평가하였으며 FRP물통 1개는 이전이 가능하므로 별도로 감정평가하지 않았습니다.

제시목록 외의 물건

분묘2기(분묘부지 약 230㎡ ; 비석 및 경계석, 주위에 수목(향나무, 측백나무 등 약 17여주 및 울타리용 개나리 등))이 소재하나 이에 대하서는 별도로 감정평가하지 않았으며 그 외 제 시외수목(ㄱ)(산수유, 동백나무 등 약 109주)이 소재하여 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. -기타 본건 토지 서측 끝부분 일부 약 5㎡가 현황도로이나 그 면적이 작아 전체토지가격에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 기타 본건 토지 중앙 동측 돌출부분 약 17㎡정도가 동측 인접 사찰부지의 일부로 사용되고 있으나 그 면적이 작고 재산권행사에 지장이 없을 것으로 판단되어 전체 토지가격에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됩니다.

물건 비고

1. 본 건 토지상에 소재하는 제시외 수목 포함.
2. 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 별도 확인 요함.
3. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 보증금 미반환). 한편, 전용허가를 얻지 않고 토지형질이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함.
4. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적 경계측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12500 (2)

소재지: 울산광역시 중구 유곡동 876

용도: 전 (농경지)

감정가: 59,795,000원

토지면적: 301.00㎡ (약 91.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중앙농업협동조합

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 본 건 토지상에 소재하는 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.

* 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰 시 별도 확인이 필요합니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각결정기일 전까지 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

* 전용허가를 얻지 않고 토지형질이 변경된 경우, 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰 전 관할 주무관서에 확인해야 합니다.

* 인접지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 경계 측량이 필요합니다.

* 분묘기지권의 존재 가능성이 있으므로 응찰 시 별도 확인이 요합니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역 (2025-01-10)

* 개발제한구역 (2024-08-20)

* 역사문화환경보존지역 (수운최제우유허지 500m)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

울산광역시 중구 유곡동 소재 <수운 최제우 유허지> 서측 또는 북서측 인근에 위치하며, 주위는 일부 단독주택, 사찰, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현재 농경지(전 및 수목 식재), 일부 분묘 부지, 일부 인접 사찰 부지 및 현황 도로로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 맹지입니다. 다만, 토지 서측 끝부분으로 공부상 지목이 도로인 국유지(유곡동 989) 및 인근 사유지상에 설치된 폭 약 3미터 내외의 진입로에 접하여 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권: 박흥수(1994-07-14) -> 박경규(2013-10-14, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당: 중앙농업협동조합 (102,000,000원, 2016-05-31) - 말소기준권리

* 지상권: 중앙농업협동조합 (2016-05-31) - 말소

* 압류: 울산세무서장 (2021-01-11) - 말소

* 임의경매: 중앙농업협동조합 (93,674,856원, 2025-09-08) - 본건 경매 개시 결정

3.2. 등기부채권 총액

102,000,000원 (말소기준권리인 근저당 기준)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 없을 것으로 보이나, 임대관계가 미상이므로 응찰 시 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 울산광역시 중구 유곡동의 자연녹지 및 개발제한구역 내에 위치한 농경지입니다. 주위 환경은 일부 주택, 사찰, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어, 상업 활동보다는 전원적인 환경을 띠고 있습니다. <수운 최제우 유허지> 인근에 위치하여 역사 문화적 가치가 있는 지역이나, 직접적인 상권 형성에 기여하는 바는 제한적입니다. 주요 상업 시설이나 편의 시설은 인근 주거 지역과의 연계를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에 생활 편의 시설이 집중되어 있지는 않으나, 차량 접근이 가능하므로 인근 주거 지역의 편의 시설을 이용하는 데 큰 불편은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 토지 자체의 이용 목적에 따라 생활 편의 시설과의 근접성은 중요도가 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있습니다.

* 토지 형질 변경 관련 법규 위반 시 원상회복 명령 등의 행정적 제재 가능성이 있습니다.

* 미확인 분묘 존재 가능성이 있어, 별도의 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 시 소유권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

* 맹지이므로, 진입로 사용에 대한 권리 관계 및 계약 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 개발제한구역 및 역사문화환경보존지역 등 토지이용계획상의 다양한 규제로 인해 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

* 제시외 수목이 일괄 매각되므로, 이에 대한 가치 평가 및 관리가 필요합니다.

* 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위한 측량 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 유곡동에 위치한 농경지(전)로, 감정가는 59,795,000원입니다. 토지 자체는 301.00㎡ (약 91.1평) 규모이며, 건물은 없는 토지 매각 건입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권이 존재하며, 경매 개시로 인해 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 본건의 가장 큰 특징은 토지 이용에 대한 제약 사항과 잠재적 위험 요소입니다. 농지취득자격증명 제출 의무, 개발제한구역 및 역사문화환경보존지역 지정, 미확인 분묘 및 분묘기지권 가능성, 맹지라는 점 등은 응찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 특히, 농지법 및 개발제한구역법 등 관련 법규 준수 여부와 향후 토지 이용 가능성을 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농경지로서의 가치: 경작을 목적으로 하는 경우, 해당 지역의 농업 환경 및 생산성을 고려한 가치 평가가 가능합니다.

* 문화 유적지 인근: <수운 최제우 유허지> 인근이라는 지리적 특성을 활용할 수 있는 잠재적 가능성(단, 법적 제약 확인 필수).

* 토지 거래가치: 규제 지역 내에 있지만, 특정 목적(예: 장기 보유 후 규제 완화 기대 등)을 가진 투자자에게는 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 건의 특수성(농지, 개발제한구역, 분묘, 맹지 등)과 현재 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 본 건의 경우, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 처리 방안, 맹지 해소 방안 등에 따라 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 이러한 요소들을 면밀히 분석한 후 시장 가치를 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서, 현장 조사 및 관련 법규 검토를 통해 자체적인 심층 분석 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.