나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5383 [1] 전라남도 강진군 마량면 상흥리 501 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 강진군 마량면 상흥리 소재 '하분마을' 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 해안주변 농촌지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1~3) 3필지 일단의 사다리형 완경사지로, 앙어장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 4미터내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구 역(개, 돼지) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리) 취수 시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 연안육역(준보전연안)<연안관리법> 일련번호 3) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역 (개, 돼지) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리) 취수시 설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선 거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,연안육역(준보전연안)<연안관 리법>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4(가) 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 벽체: 샌드위치판넬 마감, 바닥: 콘크리트 노출 및 블록 마감, 창호: 샷시창호 등 마감, 일련번호 4(나) 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 벽체: 샌드위치판넬 마감, 바닥: 콘크리트 노출 및 장판지, 타일붙임 등, 창호: 샷시창호 등 마감, 일련번호 4(나) 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 벽체: 샌드위치판넬 마감, 바닥: 콘크리트 노출임.

이용상태

일련번호 4(가) 양어장, 여과조 및 물탱크실 등, 일련번호 4(나) 선별장, 화장실, 샤워실, 사무실, 전기제어실, 창고 등, 일련번호 4(다) 전기실 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 4(가) 전기설비 및 급배수설비 등, 일련번호 4(나) 전기설비, 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등, 일련번호 4(다) 전기설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도'에서와 같이 제시외건물(종물)이 소재함. - 기호(ㄱ) 조립삭판넬조 판넬지붕 단층, 휴게실, 약 10㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1~3 : 3필지 일단의 토지로, 양어장 건부지로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 전라남도 강진군 마량면 상흥리 501 소재 동물 및 식물 관련시설로, 장흥지원 2025타경5383 (1) 부동산임의경매 사건에 해당합니다. 채권자는 유에스제십삼차유동화전문이며, 총 채권액은 2,645,900,665원입니다. 감정가는 1,667,110,200원입니다.

1.2. 토지 및 건물 정보

* 소재지: 전라남도 강진군 마량면 상흥리 501

* 토지면적: 3692.00㎡ (약 1117.03평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1249.90㎡ (약 378.09평)

* 건물 제시외면적: 11.00㎡ (약 3.33평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 주요 용도: 동물 및 식물 관련시설 (양어장 건부지)

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 연안육역(준보전연안)에 속하여 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 유동화물건으로, 특수 물건 정보에 해당합니다.

* 일괄매각이며, 제시외 건물(약 10㎡ 규모의 휴게실)이 포함됩니다.

* 목록1~3은 3필지로 일단의 토지이며, 양어장 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 강진군 마량면 상흥리 소재 '하분마을' 남서측 근거리에 위치하며, 해안 주변의 농촌지대에 속합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 대상 토지 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 환경

마량항과 인접해 있으며, 이는 완도 다도해 및 제주도를 연결하는 거점 항구로 알려져 있습니다. 마량항은 관광 미항으로 조성되어 있으며, 방파제, 수산물판매센터 등 다양한 시설을 갖추고 있습니다. 또한, 북산공원에서 마량항과 주변 섬 조망이 가능하며, 인근에 고금도, 약산도 등으로 이동할 수 있습니다. 마량항 주변으로는 횟집 등 식당과 다양한 숙박시설이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 열혈수산주식회사대표권성우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-07, 대항력 없음.

* 장원국: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-10, 대항력 없음.

본 임차인들은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 토지 및 건물 모두 2021년 2월 8일자 수협은행 근저당권 (을7)이 말소기준권리이며, 이후 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 현재 등기부 채권 총액은 2,645,900,665원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 동/식물 관련 시설로, 주된 상권은 지역 수산업 및 관련 산업 종사자들과 연계될 것으로 보입니다. 마량항이 인근에 위치하여 해산물 유통 및 판매와 관련된 잠재력이 있습니다. 주변 지역은 해안 농촌 지대로, 대규모 상업 시설보다는 지역 특화된 어촌/농촌 경제 기반을 중심으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

물건이 위치한 강진군 마량면 상흥리는 농어촌 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 읍내나 마량항 주변에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 마량항에는 식당, 편의시설 등이 있으며, 주말에는 토요음악회 등 지역 행사도 개최됩니다. 대규모 쇼핑몰, 병원 등 도시적인 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지역적 특성 : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 연안육역 등에 속하여 향후 토지 이용 및 건축 행위에 대한 규제가 존재합니다.

* 물건 유형 : 유동화물건으로, 일반적인 부동산 경매 물건보다 권리 관계 및 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 채무 규모 : 총 채권액(2,645,900,665원)이 감정가(1,667,110,200원) 대비 높은 편으로, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성 또는 시장 가치 재평가 필요성을 고려해야 합니다.

* 기존 시설 : 동물 및 식물 관련시설(양어장)로서, 기존 시설의 노후화 또는 유지 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 강진군 마량면 상흥리에 위치한 양어장 부지 및 건물로, 아름다운 해안 경관을 가진 마량항 인근에 자리하고 있습니다. 현재는 동물 및 식물 관련 시설로 이용 중이며, 자연환경보전지역 등 규제 지역에 포함됩니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 유동화물건이라는 점과 높은 채무 총액, 규제 지역이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 특화 사업 연계 : 해안 지역 특성을 살린 양식업, 수산물 가공, 어촌 체험 관련 사업 등과 연계 가능성이 있습니다.

* 마량항 인근 입지 : 관광객 유입이 있는 마량항 인근에 위치하여 관련 사업 확장 가능성이 있습니다.

* 토지 면적 : 3692㎡의 넓은 토지를 확보하고 있어 향후 활용 방안에 대한 유연성이 있습니다.

* 기존 시설 활용 : 양어장 용도로 현재 이용 중인 건물을 그대로 활용하거나, 리모델링을 통해 다른 용도로 전환할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본 물건의 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 인수 가능한 권리 및 부담, 그리고 본 물건의 실제 가치에 대한 심층적인 시장 분석과 감정평가 이상의 추가적인 실사 조사가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정평가액 1,667,110,200원을 참고하여 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.