나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50100 [1] 전라남도 목포시 상동 1019 꿈동산신안아파트 102동 11층 1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 상동 소재"신흥초등학교"남측 인근에 위치한"꿈동산신안아파트 제102동 제11층 제1103호"로 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트조 및 조적조 슬래브지붕 15층 중 11층 1103호로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(공동주택용지) 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

지분매각.
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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1.1. 기본정보

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* 사건번호: 목포지원 2026타경50100 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 상동 1019 꿈동산신안아파트 102동 11층 1103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 53,500,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 두OOOOOO

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

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1.1. 1.면적정보

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* 전용면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 분양면적: 제공된 정보에 없음 (일반적으로 전용면적보다 넓습니다.)

* 건물 지분 면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

* 토지 면적: 0.00㎡

* 토지 지분 면적: 0㎡

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1.1. 2.감정평가 요약

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* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 목포시 상동 소재 "신흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 15층 중 11층 1103호로 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창호입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건은 부정형 평지로 아파트 건부지입니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역입니다.

* 공부와의 차이: 특이사항 없음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

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* 본건은 전라남도 목포시 상동 소재 "신흥초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 상가 및 아파트단지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 및 접근성

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* 차량 접근이 용이하며, 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 잘 갖추어져 있습니다.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

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2.3. 토지 이용 계획

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* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

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* 말소기준권리는 2024년 06월 11일 부천세무서장의 7번 김미진 지분 압류 (갑25) 입니다.

* 이 기준 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

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3.2. 인수되는 권리

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 특수물건정보에 '지상권개요'가 비어있으나 '지상권개요:' 라는 항목이 존재하여 확인 필요)

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3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 임정자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 06월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. 명확한 금액이 미상이라도 권리 신고 및 배당 요구 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

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3.4. 기타 권리 분석

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* 등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 압류, 강제경매 개시 결정이 기재되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주의사항: 본 물건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

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* 본 건 주변은 아파트 단지와 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

* 구체적인 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

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4.2. 잠재적 혐오 시설

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* 주변 지역 (신흥초등학교 인근)에 대한 혐오시설 존재 여부는 추가적인 조사가 필요합니다. (지도 검색 등 활용)

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

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* 단지 남측으로 신흥초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 초등학교 인근 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

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5.2. 편의 시설

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* 주변 상가를 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 대형마트, 병원 등 주요 편의 시설은 인근 지역 조사 필요.

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5.3. 교통 환경

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* 차량 접근성은 보통 수준이며, 단지 내 도로망은 양호합니다.

* 대중교통 이용 편의성 관련 정보는 부족하나, 일반적인 아파트 단지 수준으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각으로 인한 불확실성

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3.

* 본 건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아닙니다.

* 다른 공유자와의 관계 형성 및 협의가 필수적이며, 이는 명도 및 향후 재산권 행사 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

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6.2. 대항력 있는 임차인의 존재

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* 임차인 임정자 씨는 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있습니다.

* 이는 실제 임차 관계, 권리 주장 내용, 추후 명도 과정에서의 잠재적 이슈를 야기할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

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6.3. 공유자 우선매수권 행사

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* 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본인이 낙찰받지 못하거나 재매각 절차가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 보증금 미납 시 실효됩니다.

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6.4. 토지 이용 계획 관련 제한

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* 가축사육제한구역, 절대/상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

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* 본 물건은 목포시 상동에 위치한 꿈동산신안아파트의 지분 경매 물건으로, 아파트 11층 1103호입니다.

* 건물 전용면적은 59.94㎡(약 18.13평)이며, 감정가는 53,500,000원입니다.

* 주요 특징으로는 토지 및 건물 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수 신고 가능성이 있습니다.

* 특히, 보증금 및 차임이 0원인 임차인의 대항력 유무와 그로 인한 법적 해석 및 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 지분 매각이라는 점을 고려할 때, 다른 공유자와의 협상 및 관계 설정이 중요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

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8. 투자포인트

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* 목포시 상동 지역의 아파트 시장 진입 기회.

* 감정가 대비 적정 입찰가 산정을 통한 시세차익 가능성 모색.

* 지분 매각 특성상, 소수 지분 투자로서의 접근 방식 고려.

* 권리 분석 및 임차인 명도 관련 이슈 해결 능력 보유 시 메리트 확보.

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9. 예상입찰가

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* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본 물건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수권 등 복잡한 권리 관계 및 변수가 많아 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 시세 조사, 주변 유사 지분 매물 현황, 임차인과의 협상 가능성, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 따라서, 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 추가적인 심층 분석 및 현장 조사를 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (감정가의 70~80% 선에서 시작하여, 권리관계 해소 비용 및 향후 보유/매도 전략을 고려하여 상향 조정하는 방안을 검토할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.