나이스옥션 법원경매 제주 2026타경94 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 6121 아라아이파크 107동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 "아라초등학교" 동측 근거리에 위치하며 일대 는 도시개발사업에 의해 조성된 정비된 주상혼용지대를 형성하여 공동주택, 단독주택 및 마 트, 음식점, 소매점 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 내 12층 1201호로서 <사용승인일 : 2013.10.01.> 외벽 : 몰탈위페인팅, 석판재붙임 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등 바닥 : 마루마감, 타일붙임 등 창호 : 하이샷시창

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지 기 등), 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 출입로가 있는 서측 및 북동측 접면도로는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로이고 남측 접면도로는 왕복 4차선의 아스콘 포장도로이며 북측으로 6121-1번지(공원)을 사이에 두 고 왕복 4차선의 아스콘 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

① - 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획 심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> ② - 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상 구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수 도법> ③ - 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법> , 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> ④ - 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 공동현관은 로비층(L)으로 표시되어 있으며 지하1층은 지하주차장과 연결됨. [공부상 로비층(L)이 지하1층 임] - 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주지방법원 2026타경94 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경94 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 아라일동 6121 아라아이파크 107동 12층 1201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,100,000,000원 (일십일억 원)

* 토지면적: 80.30㎡ (약 24.29평)

* 토지지분: 80.3034㎡ (약 24.29평)

* 건물면적: 133.50㎡ (약 40.38평) - 분양면적 추정

* 건물지분: 133.4998㎡ (약 40.38평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 사용승인일: 2013년 10월 01일

1.1. 입지조건

제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 "아라초등학교" 동측 근거리에 위치하고 있으며, 일대는 도시개발사업으로 조성된 정비된 주상혼용지대를 형성하고 있습니다. 공동주택, 단독주택 및 마트, 음식점, 소매점 등이 혼재되어 있습니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 단지 출입로는 서측 및 북동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로, 남측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다. 북측으로는 공원을 사이에 두고 왕복 4차선 도로가 소재합니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

1.1. 1.토지이용계획

* 제2종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역

* 중로1류 (폭 20m~25m) 및 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역

* 공장설립제한지역

* 건축계획심의대상구역

* 하수처리구역

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 1월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을4, 금660,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본 요약에 따르면, 을7(근저당), 을9(근저당), 갑4(압류), 갑5(압류), 갑6(가압류), 갑7(가압류), 갑8(임의경매) 등의 권리가 말소 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-13

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 조 은(는) 보증금 및 차임이 0원으로 확인됩니다. 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 아라일동은 도시개발사업을 통해 계획적으로 개발된 지역으로, 주거 시설과 상업 시설이 조화롭게 배치되어 있습니다.

인근에 마트, 음식점, 소매점 등 생활 편의시설이 다수 분포하여 일상생활이 편리합니다.

초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리한 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 14층 중 12층에 위치한 1201호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석판재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 마루 및 타일 마감으로 이루어져 있습니다. 창호는 하이샷시입니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방(옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지기), 가스보일러 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 내 주차는 총 730대(지하 682대, 지상 48대) 가능하며, 주차 공간은 충분한 편입니다.

* 아파트 정보

아파트명: 아라아이파크

주소: 제주특별자치도 제주시 아라일동 6121

사용승인일: 2013년 10월 01일

총 동수: 11개 동 (본건 107동)

총 세대수: 614세대

최고층: 14층

본건 층수: 12층

전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

분양면적 (건물면적 기준): 133.50㎡ (약 40.38평)

1.5. 잠재적 리스크

* 부동산 시장 변동성: 국내외 경제 상황 및 제주 지역 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 가치 하락 가능성이 있습니다.

* 관리비 미납: 경매 물건의 경우, 전 소유주의 미납 관리비가 낙찰자에게 승계될 수 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. (일반적으로 미납분은 인수되지 않으나, 단지 규약 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 토지 이용 규제: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 지정 용도에 따라 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 아라일동의 계획된 주거단지에 위치한 아라아이파크 아파트로서, 아라초등학교 인접 및 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 양호한 편입니다.

건축된 지 10년 이상 되었으나, 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

등기부상 권리 관계가 명확하여 경매 후 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제는 적을 것으로 보입니다.

다만, 감정가 11억 원 대비 최근 시세가 현저히 낮아, 1차 경매 시 유찰될 가능성이 높으므로 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 잘 정비된 계획도시 내 위치하며, 학군 및 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 제주 지역의 지속적 수요: 제주 지역은 꾸준한 관광객 유입과 함께 거주 수요도 높아, 부동산 가치 안정성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이어서, 낙찰 후 권리 관계에 대한 우려가 적습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 시세가 낮은 점을 감안할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 19일: 84.9813㎡ (약 25.71평), 12층, 75,000만원 (7억 5천만 원)

* 2026년 6월 20일: 84.99㎡ (약 25.71평), 3층, 71,500만원 (7억 1천 5백만 원)

* 2026년 6월 4일: 84.9992㎡ (약 25.71평), 10층, 68,000만원 (6억 8천만 원)

최근 매매가 평균: 약 71,500만원 (7억 1천 5백만 원)

본 건 감정가: 110,000만원 (11억 원)

분석 의견:

본건 감정가(11억 원)는 최근 매매가 평균(약 7억 1천 5백만 원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 따라서 1차 경매 시 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

2차 경매부터는 감정가의 70~80% 수준에서 시작가가 결정될 것으로 예상되며, 이는 약 7억 7천만 원 ~ 8억 8천만 원 범위가 될 수 있습니다.

현 시세(최고가 7억 5천만 원)를 기준으로 보수적으로 접근 시, 7억 2천만 원 ~ 7억 5천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보다 공격적인 투자를 원한다면, 2차 또는 3차 경매에서 추가 유찰될 경우를 고려하여 더 낮은 가격대를 목표로 할 수도 있습니다.

* 본 건의 경우, 감정가와 시세의 괴리가 크므로 1회 이상 유찰될 것을 예상하고, 입찰 참여 시 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가에서 별도 차감할 금액은 없습니다.

추가 확인 사항:

* 주변에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.