나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50183 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 위주의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층건물 내 제6층 일부로서, 외벽: 석재붙임 및 콘크리트위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

아파트(계단식)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 아파트부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 서측으로 연접한 왕복 4차선 포장도로변으로 아파트단지 주출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 중심상업지역이고, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제 한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고, 현장조사시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

미납관리비 1,063,230원(2026.2.11. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50183 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 6층606호

용도: 아파트

감정가: 188,000,000원

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

토지지분: 15.7251㎡

건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

건물지분: 59.5627㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 단지 정보

아파트명: 광양수하임1차아파트

건축물 정보: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 6층 일부 (606호)

사용승인일: 2021년 12월 15일

동수: 1동

세대수: 114세대

총면적: 8026.5586㎡

최고층: 20층

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동에 소재하며, '광양중앙초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 위주의 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건 아파트단지까지 차량의 출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통상황은 양호합니다.

토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본건 아파트단지는 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있으며, 해당 도로변으로 단지 주출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 용도지역은 중심상업지역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 을1 (우리은행 근저당, 2022-01-03 접수, 80,760,000원)

후순위 권리:

* 을2 (주택임차권, 정미정, 2024-12-09 접수, 143,500,000원, 말소 예정)

* 갑2 (강제경매, 주택도시보증공사, 2026-02-06 접수, 말소 예정)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정미정)

* 보증금: 143,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-01-17

* 배당신고일자: 2024-12-09

* 대항력: 없음

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 존재 가능성은 있으나, 현재 자료에는 명시되어 있지 않습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권분석

주변 상업시설: 본건 인근은 아파트 밀집 지역으로, 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

혐오시설 정보: 검색 결과, 광양시 황금동 인근에 폐기물 처리 시설, 돌 파쇄장 등 혐오 시설 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지인 중동 지역과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

교육시설: 본건 남동측 인근에 광양중앙초등학교가 위치하고 있습니다.

교통시설: 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 상업시설이 다수 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

관리비: 미납관리비 1,063,230원 (2026년 2월 11일 현황조사일 기준)

1.7. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 현장 방문 시 거주인 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가능했으며, 통상적인 상태로 평가되었습니다. 실제 내부 상태에 따라 추가 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

미납 관리비: 낙찰자는 인수되지 않는 금액이지만, 잔금 납부 전까지 발생된 관리비 중 공용부분에 대한 미납금액(1,063,230원)은 별도로 정산해야 할 수 있습니다.

건물 노후화 가능성: 2021년 12월 사용승인된 신축 건물이나, 향후 시간이 지남에 따라 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 신축 연식 대비 감정가는 적정 수준으로 판단되며, 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용 발생 가능성과 미납 관리비 정산에 유의해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

신축 아파트: 2021년 12월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

안정적인 입지: 아파트 밀집 지역으로 주거 안정성이 높으며, 초등학교가 인접해 있어 학군이 양호합니다.

권리관계 명확: 매각으로 인해 소멸되지 않는 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

2.0. 예상 입찰가

시세 분석:

현재 광양수하임1차아파트의 경우, 59.56㎡(약 18평) 면적의 실거래가 정보가 일부 확인되었으나, 해당 물건과 동일한 층수 및 호수 정보는 제한적이었습니다. 최근 주변 아파트들의 실거래가를 종합적으로 볼 때, 중동 지역의 18평형대 아파트 시세는 대략 1억 8천만 원에서 2억 2천만 원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 2021년 준공된 광양수하임1차아파트의 경우 신축이라는 점이 시세에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

본건의 감정가는 1억 8천 8백만 원으로, 최근 시세와 비교했을 때 유사하거나 다소 낮게 형성되어 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가:

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 8천 5백만 원에서 2억 1천만 원 사이로 산정됩니다.

입찰 시에는 본인의 자금 계획 및 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.