나이스옥션 법원경매 순천 2025타경749 [1] 전라남도 순천시 연향동 1384-2 101동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 연향동 소재 "순천연향중학교" 동측 인근에 위치한 통칭 "우미아파트" 제101동 제7층 제701호로서 주변은 아파트단지 및 학교 등이 소재한 주택지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 7층 701호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지이며 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 순천지원 2025타경749 (1)

소재지: 전라남도 순천시 연향동 1384-2 101동 7층701호

용도: 아파트

건물명: 우미아파트 (연향우미)

건축년도: 1992년 4월 18일 사용승인

감정가: 72,000,000원

토지면적: 28.27㎡ (약 8.55평)

건물면적 (전용면적): 49.14㎡ (약 14.86평)

분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되지 않았습니다.

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

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위치: 전라남도 순천시 연향동 소재 "순천연향중학교" 동측 인근에 위치

주변 환경: 아파트 단지 및 학교 등이 소재한 주택지대로, 주위 환경은 보통으로 평가됨

교통: 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됨

1.2. 권리분석

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말소기준권리: 2023년 5월 8일자 하나은행 근저당권 (금 61,600,000원)

등기부채권 총액: 82,331,125원

주요 권리 내역:

* 하나은행 근저당권 (2023-05-08, 금 61,600,000원) - 말소기준권리

* 하나은행 근저당권 (2026-02-06, -) - 말소

* 신한카드 가압류 (2026-04-17, 금 20,731,125원) - 말소

소멸되지 않는 권리: 없음 (감정평가서상 특이사항 없음)

인수 보증금: 0원 (임차인 현황 없음)

임차인 현황: 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

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본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 학교와 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

편의시설 및 상업 시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

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단지 정보: 연향우미아파트, 1992년 4월 준공, 2개동, 300세대

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 15층 건물 중 7층

편의시설: 주변에 학교 (순천연향중학교 등)가 있어 교육 환경이 우수합니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주차: 총 144대 주차 가능. (세대당 약 0.48대 수준으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. 이는 현장 확인이 필요합니다.)

관리사무소 연락처: 061-901-9325

1.5. 잠재적 리스크

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건축 연도: 1992년 준공으로 30년 이상 경과된 구축 아파트이므로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주차 공간: 총 주차대수 144대(300세대 대비)는 세대당 약 0.48대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. (현장 확인 필수)

임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 어떤 조건인지 파악되지 않아 명도 시 확인이 필요합니다. (단, 인수 보증금 0원으로, 대항력 없는 임차인일 가능성이 높습니다.)

내부 상태: 1992년식 아파트로, 내부 시설의 노후화로 인한 수리 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 쓰레기 소각장 입지 관련 논란이 있으나, 본 물건지에서 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다. (연향동 814-25 일원 관련 논란이 있으나, 본건 소재지는 연향동 1384-2로 거리가 있으며, 직접적인 혐오시설로 분류되는 시설은 본건 인근에서 확인되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

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본 물건은 전라남도 순천시 연향동에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수하는 부담은 없으며, 현재 등기부채권 총액(82,331,125원) 대비 감정가(72,000,000원)가 낮은 편입니다.

다만, 구축 아파트라는 점, 주차 공간의 부족 가능성, 임대 관계 미상 등의 고려 사항이 있습니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 시세는 감정가 이상으로 형성되어 있습니다. 7층이라는 층수를 감안한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

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안정적인 주거 지역 내 위치.

권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 물건.

최근 매매가와 비교 시, 적정 입찰가 범위 내에서 시세 차익 가능성.

1.8. 예상 입찰가

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최근 매매가 분석 (2026년 기준):

* 13층: 86,000,000원

* 8층: 78,000,000원

* 15층: 82,500,000원

본건은 7층으로, 8층 매매가(78,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 가격대로 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 72,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근 시 75,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

성공적인 낙찰을 위해서는 주변 시세 변동 및 경쟁 입찰자들의 성향을 고려한 전략적 입찰이 필요합니다.

추천 예상 입찰가: 77,000,000원 ~ 79,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.