나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50169 [1] 전라남도 여수시 화양면 안포리 OOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치감정 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)~(4)는 전라남도 여수시 화양면 안포리 소재 삼섬교차로 북동측 인근에 위치하 며, 주위는 주택, 전, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3):자연환경보전지역, 수산자원보호구역,가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한 구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(4):생산관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역,가축사육제한구 역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 단독주택으로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 샷시창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호1 토지 지상에 별첨 '지적 및 건물 개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물(ㄱ) '판넬조 판넬지붕, 창고 약 14㎡ 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 컨테이너 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2026타경50169 (1)

소재지: 전라남도 여수시 화양면 안포리 66-6

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 토지이용

토지 면적: 621.00㎡ (약 188평)

건물 면적: 97.29㎡ (약 29평)

제시외 건물 면적: 14.00㎡ (약 4평) - 판넬조 판넬지붕 창고

1.3. 건물 현황

건축물대장 상 주요 용도는 단독주택이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 2022년 4월 15일에 사용승인이 완료되었습니다.

1.4. 감정가

총 감정가: 349,489,680원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 안포리 소재 삼섬교차로 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택, 전, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(일부/전부 제한)으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 생산관리지역, 자연취락지구, 영농여건불리농지에도 해당됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 근저당권(을1, 접수일자 2021-11-30) 및 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인이 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 채권 총액

채권자(좌수영새마을금고)의 총 채권액은 174,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

여수 화양면은 최근 관광 및 해양 레저 개발이 활발히 추진되는 지역으로, 특히 화양지구 복합관광단지 조성 사업이 본격화되면서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 이 사업에는 호텔, 콘도, 골프장, 문화시설 등이 포함될 예정이며, 2027년 완공을 목표로 하고 있습니다.

4.2. 주요 시설 접근성

본건은 삼섬교차로 인근에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 도보 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 대형 마트, 병원, 관공서 등 주요 편의 시설은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 검색

현재 공개된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장이나 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다. 다만, 농업 지역의 특성상 인근 농지의 영농 활동에 따른 냄새나 소음이 있을 수 있으며, 이는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 상점 및 편의점 등이 있으며, 차량 이용 시 여수 시내의 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 교육시설

화양면 내 초등학교 및 중학교가 차량으로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

지역 의원급 의료기관은 인근에 존재하며, 종합병원은 여수 시내에 위치합니다.

5.4. 문화/여가시설

해안 지역의 특성상 장등해수욕장 등 아름다운 해변과 인접해 있으며, 남파랑길 트레킹 코스 등 자연 친화적인 여가 공간 접근이 용이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등 복합적인 토지 이용 제한이 존재하므로, 건축 및 개발 행위 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물

약 14㎡ 규모의 판넬조 창고가 제시외 건물로 포함되어 있으나, 이는 매각 대상에 포함됩니다.

6.3. 컨테이너 제외

물건명세서 상 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 정확한 상태와 물건 범위를 확인해야 합니다.

6.4. 경사 및 지형

토지가 부정형 완경사로 이용 중이라는 점은 건축 시 설계 및 시공에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 화양면 안포리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 3.5억 원 수준입니다. 최근 활발한 개발이 진행 중인 화양지구 관광단지 사업 인근에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대되는 투자 잠재력을 가지고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지 이용 계획 상 다수의 제한사항이 존재하며, 부정형 완경사 지형이라는 점은 신중한 검토가 필요합니다. 제시외 건물은 포함되나, 컨테이너는 제외되므로 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 여수 화양면 지역 개발 호재: 화양지구 복합관광단지 조성 사업 등은 지역 경제 활성화와 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 해안 접근성: 아름다운 해안선과 인접하여 관광 및 휴양 목적의 활용 가능성이 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 채권자의 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 권리관계가 명확합니다.

* 단독주택 부지: 약 188평의 토지를 활용한 주택 신축 또는 증축, 부대시설 설치 등 다양한 활용 가능성을 내포합니다 (단, 토지 이용 제한 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 349,489,680원이며, 총 채권 총액은 174,000,000원입니다.

현재 주변 부동산 시장 조사 결과, 유사한 조건의 단독주택 또는 토지 거래 사례를 직접적으로 찾기 어렵습니다. 다만, 여수 화양면 지역은 대규모 관광 개발 사업이 진행 중임에도 불구하고, 본건과 같이 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등 복합적인 토지 이용 제한이 있는 토지의 경우, 거래 사례가 제한적이며 시세 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 면밀한 추가 조사가 선행되어야 합니다.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 호가 비교 분석

* 건축 및 토지 이용 관련 법규에 대한 상세 검토 및 예상 건축 가능 규모 파악

* 현장 방문을 통한 건물 및 토지의 실질적인 상태, 주변 환경, 혐오시설 유무, 민원 발생 가능성 등 확인

종합적인 현 시세 분석과 위 내용을 바탕으로, 감정가 대비 85%~95% 수준인 약 297,000,000원에서 332,000,000원 사이에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 일반적인 시세 분석에 기반한 제안이며, 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.