나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50168 [1] 전라남도 여수시 소호동 423 주은금호아파트 302동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "안심초등학교" 북측 인근에 위치하는 아파트(주은금호아파트 302동 5층 504호(전유면적 : 73.581㎡ /대체로 동향/복도식)이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

주은금호아파트 302동 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상15층 아파트 내 5층 504호로서, 외벽: 시멘몰탈위 페인트마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 완경사지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로각지에 접하며 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(2017-11-23)(표고 120m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 250,000원(2026.2.27. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경50168 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

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1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 소호동 423 주은금호아파트 302동 5층504호

용도: 아파트

건물면적: 73.58㎡ (약 22.26평)

토지면적: 36.32㎡ (약 10.99평)

감정가: 177,000,000원

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1.3. 건축물 정보

건물명: 주은금호아파트

동/호수: 302동 5층504호

사용승인일: 2002년 9월 30일

총층수: 15층 중 5층

전용면적: 73.58㎡ (약 22.26평)

분양면적: (제공된 JSON 정보에서 특정 호수의 분양면적은 직접적으로 명시되지 않았으나, 비슷한 면적인 64.016㎡, 73.581㎡, 84.869㎡의 거래 사례가 있음)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "안심초등학교" 북측 인근에 위치하는 아파트(주은금호아파트 302동 5층 504호)임.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

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2.2. 교통상황

본 건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

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2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(2017-11-23)(표고 120m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

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3. 권리분석

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3.1. 매각물건명세서상 권리현황

등기사항을 통해 확인된 주요 권리로는 소유권이전, 주택임차권, 압류, 가압류 등이 있습니다.

말소기준권리는 압류(해운대세무서장, 2023-05-26 접수)로 보이며, 이보다 선순위인 권리(예: 주택임차권)는 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

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3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 11월 27일

* 확정일자: 2019년 11월 1일

* 대항력: 있음

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3.3. 권리 인수 및 소멸 여부

집합건물 등기부 요약에 따르면, 오석진 임차인의 주택임차권(을7)은 "말소: 인수"로 기재되어 있습니다.

이는 임차인의 보증금 140,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 금액일 수 있음을 의미합니다.

다만, 권리분석 상의 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 상충됩니다.

이 부분은 현장 조사 및 법원 공고를 통해 정확한 인수 여부를 재확인해야 합니다.

본 보고서의 예상 입찰가 산정 시에는 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보를 우선적으로 고려하여, 낙찰자가 인수하는 보증금이 없다고 가정하였습니다. 만약 140,000,000원의 보증금을 인수해야 한다면, 총 부담액이 증가하므로 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

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3.4. 미납관리비

주의사항에 따르면, 미납관리비 250,000원(2026.2.27. 현황조사일 기준)이 있습니다.

일반적으로 미납관리비는 매수인이 인수하지 않으나, 구체적인 단지 규약 및 법원 공고를 확인해야 합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시세

최근 2026년 6월 5일, 동일 단지(여수주은금호2,3단지) 내 전용면적 73.581㎡ 아파트가 165,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

감정가는 177,000,000원입니다.

인근 '프레지던트' 아파트의 전용면적 84.869㎡가 160,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

이러한 최근 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 시세는 약 1억 6천만 원대에서 1억 7천만 원대로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

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4.2. 상권 특성

본 건이 위치한 소호동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 근린생활시설, 초등학교 등이 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교육시설

안심초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 용이합니다.

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5.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

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5.3. 교통 및 주변 시설

차량 진출입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 공원, 녹지 공간 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

집합건물 등기부 요약에 '말소: 인수'로 기재된 임차인 오석진의 보증금 140,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 잠재적 위험 요소입니다. (단, 권리분석 상의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되는 부분이 있으므로, 법원 또는 현장 조사를 통해 정확한 확인이 필수적입니다.)

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6.2. 미납 관리비

약 250,000원의 미납 관리비가 존재하여, 매수인이 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다.

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6.3. 고도지구 및 제한사항

토지이용계획 상 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등에 해당되어 건축 또는 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

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6.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설(쓰레기 처리장, 소각장, 납골당 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 교육시설이 밀집한 비교적 청정한 주거 환경을 갖춘 것으로 파악됩니다.

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7. 종합 의견

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본 건은 전라남도 여수시 소호동에 위치한 아파트로, 전용면적 73.58㎡ (약 22.26평) 규모입니다.

주변 학군, 교통, 편의시설이 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 최근 실거래가와 비교했을 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

다만, 등기부상 '말소: 인수'로 표시된 임차인의 보증금 140,000,000원에 대한 인수 여부와 관련된 상충되는 정보가 있어, 해당 내용을 명확히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 만약 해당 보증금을 인수해야 한다면, 총 투자 비용이 증가하게 됩니다. 또한, 미납 관리비 및 토지이용계획 상의 제한사항 등도 고려해야 할 사항입니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 시세 대비 경쟁력

최근 동일 면적 아파트 매매가(165,000,000원) 대비 감정가가 높아 보일 수 있으나, 적극적인 권리분석 및 현장 확인을 통해 시세 이하 낙찰을 노려볼 수 있습니다.

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8.2. 양호한 주거 환경

안심초등학교 인접, 교통 편리성, 아파트 밀집 지역 특성상 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

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8.3. 잠재적 가치 상승

여수 지역의 개발 계획 및 부동산 시장 동향에 따라 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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본 건의 최근 실거래가(165,000,000원)와 감정가(177,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다.

또한, 본 보고서 작성 시점을 기준으로 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보를 바탕으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없다고 가정하고 예상 입찰가를 산정하였습니다.

따라서, 예상 입찰가는 시세 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 165,000,000원에서 170,000,000원 사이로 제안합니다.

주의: 임차인 보증금 140,000,000원 인수 여부에 따라 실제 총 투자 비용은 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 내용을 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.