나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50176 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 7층710호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 서측 인근에 위치한 '성호2차아파트' 제202동 제7층 제710호로, 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층건 중 7층 710호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 도배 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1665번지 : 제3종일반주거지역, 중로1류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임. 1666번지 : 제3종일반주거지역, 광로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임. 1667번지 : 제3종일반주거지역, 광로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임. 1669번지 : 제3종일반주거지역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자로부터 을구 순위 5번 주택임차권등기(2024.3.28. 제7184호)에 대해 우선변제권만 주장하고 배당금 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 2026.4.24.자 대항력포기서가 제출됨, 미납 관리비 133,060원 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50176 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 7층710호

용도: 아파트

감정가: 57,500,000원

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

토지지분: 12.998399999999998㎡ (약 3.93평)

건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평) (전용면적 기준, 분양면적 정보 없음)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 신청채권자로부터 을구 순위 5번 주택임차권등기(2024.3.28. 제7184호)에 대해 우선변제권만 주장하고 배당금 수령 후 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 2026.4.24.자 대항력포기서가 제출됨, 미납 관리비 133,060원 있음

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 서측 인근에 위치한 '성호2차아파트' 202동 7층 710호입니다.

주변 환경은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 건물 중 7층에 해당하며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 도배, 창호는 새시창 구조입니다.

이용 상태는 아파트로 이용 중입니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 평지대 내 사다리형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 남측으로 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획은 제3종일반주거지역이며, 일부 중로1류, 중로2류, 광로2류에 접합되어 있고, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 등기 (2026.2.6.)

주요 권리 분석:

* 을구 5번 주택임차권: 한국토지주택공사, 보증금 63,000,000원, 전입일자 2020-01-22, 확정일자 2020-01-13, 배당신고일자 2024-03-28.

* 임차인 한국토지주택공사는 우선변제권만 주장하고 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 63,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 "중진초등학교" 인근의 안정적인 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변에 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재하여 있어 주거 기능 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

단지 남측으로 진입도로가 있어 차량을 통한 접근성은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거 기능의 안정성이 높을 것으로 예상됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: "중진초등학교"가 인접해 있어 초등 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성은 보통이며, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2026년 2월 11일 기준 133,060원의 관리비가 미납되어 있어, 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수될 수 있습니다.

* 임차인 대항력 포기 관련: 한국토지주택공사 임차인은 대항력을 포기하였으나, 예상치 못한 법적 분쟁의 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재까지 제출된 서류상으로는 낙찰자에게 부담되는 임차보증금은 없습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액(63,000,000원)이 감정가(57,500,000원)를 초과하므로, 채권자의 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경과 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 미납 관리비 등 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

입지 조건 및 주변 환경은 일반적인 주거 지역의 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금 없음: 임차인의 대항력 포기 서류가 제출되어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 초등학교 인접: "중진초등학교"가 인근에 있어 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 안정적 주거 지역: 제3종일반주거지역에 속하여 주거 기능의 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 57,500,000원

인수 보증금: 0원

미납 관리비: 133,060원 (추가 부담 가능성 있음)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 미납 관리비, 명도 비용, 기타 제반 경비 및 현장 조사를 통한 시세 비교 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 감정가가 지역 시세 대비 적정 수준인지, 입찰 경쟁률은 어떠할지 등을 고려하여 감정가의 90% ~ 110% 범위 내에서 경쟁 상황을 지켜보며 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.