나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50182 [1] 전라남도 구례군 산동면 계천리 OOO 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 구례군 산동면 계천리 소재 원동마을 남서측 인근에 위치하며 주위는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하나 노폭 협소하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 완경사지로서 목장용지(계사)임.

인접 도로상태

콘크리트포장 농로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하는 바 개략적인 실측면적으로 평가하였으니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-기호1,2 토지는 일체로 이용중인 바, 일단지로 평가하였음. -본건 토지에 정착하지 아니하여 이동 용이한 구조의 싸이로 4기는 평가에서 제외하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3~6: 철골조 강판지붕 단층구조로서 벽체는 비닐천막, 보온덮개, 판넬 및 강판 등 마감임. 기호 ㄱ,ㄴ: 철골조 판넬지붕 단층구조임. 기호 ㄷ,ㄹ: 판넬조 판넬지붕 단층구조임.

이용상태

기호3~6,ㄱ,ㄴ은 계사이고 기호 ㄷ,ㄹ은 창고임.

설비내역

계사부분 급이, 급수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

기호3~6은 공부상 스레트지붕이나 현황 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 기호6과 제시외건물 기호ㄱ은 월경하여 인접한 타인토지를 일부 점유중인 것으로 목측되나 정확한 확인은 측량을 요함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 본건 토지 지상 싸이로 4기 매각 제외, 목록 3,4,5,6. 건물 계사의 기계장비설비(유류탱크, 지하배관, 관정 및 물탱크 지하배관, 자동급이통 및 자동급이시스템, 급수장치, 열풍기 및 난방기, 대형송풍기, 소독실, 비닐하우스) 매각 제외, 목록 6 건물 및 제시외 건물 중 철골조 판넬지붕 단층 계사 56㎡은 인접한 타인 토지를 일부 점유중인 것으로 보이나 정확한 여부는 측량을 요함, 유한회사 조은일 농업회사법인이 2026.5.4., 유한회사 은화수기업이 2026.5.4., 박근배가 2026.5.6. 각 유치권신고를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50182 (1)

소재지: 전라남도 구례군 산동면 계천리 274

용도: 동물 및 식물 관련시설 (계사)

감정가: 208,641,800원

토지면적: 3195.00㎡ (약 966.59평)

건물면적: 1406.32㎡ (약 425.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

2. 입지조건

본건은 전라남도 구례군 산동면 계천리 소재 원동마을 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하나 노폭이 협소한 편이며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 토지는 2필지가 일단으로 구성되어 있으며, 부정형의 완경사지로 목장용지(계사)로 이용 중입니다. 인접 도로로는 콘크리트포장 농로가 개설되어 있습니다. 토지이용계획상 본건은 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전축종)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 6월 7일 접수된 남원농업협동조합의 근저당권(을7)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리나 동일일자 권리는 없으므로, 경매를 통해 매각되는 모든 권리는 말소될 것으로 보입니다.

다만, 다음과 같은 특이사항이 존재합니다.

* 유치권 신고: 유한회사 조은일 농업회사법인, 유한회사 은화수기업, 박근배 등 3곳에서 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 유한회사 조은일 농업회사법인이 보증금 20,000,000원, 차임 100,000원으로 2020년 2월 3일 전입(사업자 등록)하여 대항력이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 실제 배당 여부 및 인수 가능성은 반드시 확인해야 합니다.

* 대항력 없는 임차인: 박근배 씨가 보증금 20,000,000원, 차임 100,000원으로 2024년 4월 12일 전입(사업자 등록)하였으나, 말소기준권리보다 늦은 시점의 권리이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 보입니다.

* 일부 토지 점유 가능성: 목록 6 건물 및 제시외 건물 중 일부(철골조 판넬지붕 단층 계사 56㎡)가 인접한 타인 토지를 일부 점유 중인 것으로 추정되나, 정확한 여부는 측량을 통해 확인이 필요합니다. 이는 추후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 본건 토지 지상 싸이로 4기, 건물 계사의 기계장비 설비(유류탱크, 지하배관, 관정 및 물탱크 지하배관, 자동급이통 및 자동급이시스템, 급수장치, 열풍기 및 난방기, 대형송풍기, 소독실, 비닐하우스) 등은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 구매 또는 설치가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 농경지대에 위치한 축사 시설로, 전통적인 상업적 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 마을과 농경지가 주를 이루며, 농업 관련 활동이 중심이 되는 지역입니다. 주변의 축사들로부터 발생하는 냄새나 소음이 잠재적인 환경 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 동물 및 식물 관련시설로 주거 목적의 생활 편의시설과는 거리가 있습니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 구례읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보이며, 대중교통 여건이 보통 수준이므로 자가용 이용이 필수적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 불분명한 유치권: 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 임차인의 보증금(20,000,000원)에 대한 배당 여부가 불확실할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 인접 토지 점유 추정: 건물 일부가 타인 토지를 점유하고 있을 가능성이 있어, 향후 경계 분쟁 및 토지 사용에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 협소한 노폭 및 편도: 차량 접근성이 제한될 수 있으며, 물류 이동 및 시설 운영에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 향후 축산업 운영에 있어 관련 법규 및 조례에 따른 제한 사항을 준수해야 합니다.

* 매각 제외 설비: 계사 운영에 필수적인 기계 설비가 제외되어 있어, 낙찰자는 별도의 설비 구축 비용을 부담해야 합니다.

* 혐오시설 관련: 현재 파악된 정보로는 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)이 인근에 있는 것으로 확인되지 않았으나, 농축산업 지역 특성상 축사에서 발생하는 냄새나 소음 등은 민감한 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 구례군 산동면 계천리에 위치한 동물 및 식물 관련시설(계사)로서, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다. 감정가는 208,641,800원이며, 토지 3195㎡, 건물 1406.32㎡ 규모입니다. 경매 채권자는 신용보증기금이며, 강제경매로 진행됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 하에 대부분의 권리는 소멸되나, 유치권 성립 여부가 불분명하고 대항력 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다. 또한, 일부 건물의 인접 토지 점유 추정, 매각 제외 설비 등으로 인해 추가적인 부담이나 비용 발생 가능성이 있습니다. 농경지대에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적이며, 가축사육제한구역이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 특성상 농축산업 관련 시설로 활용 가치가 있습니다.

* 토지 면적이 넓어 향후 사업 확장이나 용도 변경 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 유치권 및 임차인 관련 리스크를 명확히 파악하고 해결 시, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 제시된 감정가 대비 인수할 권리 부담이 적다면 경쟁력 있는 투자가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본건은 유치권의 성립 여부, 대항력 있는 임차인의 실제 배당 가능 여부, 인접 토지 점유 문제 등 불확실한 요소들이 존재합니다. 또한, 계사 운영에 필수적인 기계 장비 설비가 매각에서 제외되는 점을 고려해야 합니다. 따라서, 이러한 잠재적 리스크와 추가 비용 발생 가능성을 충분히 검토하여, 실제 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 단순히 감정가만을 기준으로 판단하기보다는, 모든 위험 요소를 감안한 현실적인 가치 평가가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.