나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30110 [1] 전북특별자치도 완주군 화산면 우월리 357-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남감정 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 완주군 화산면 우월리 소재 "원우마을"내, 남측·남서측·서측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지, 임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능(기호 1,2,3,10,11) 또는 불가능(기호 6,7,8)하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)∼(3) : 3필 일단의 부정형 토지로 현황 "주택부지"임. 기호(6),(7) : 부정형 토지로 현황 "묵답"임. 기호(8) : 부정형 토지로 현황 "주거나지"임. 기호(10) 부정형 토지로 현황 "묵답(농로)"임. 기호(11) : 부정형 토지로 현황 "묵전"임.

인접 도로상태

기호(1)∼(3) : 북서측으로 현황 폭 약3m내외 포장도로에 접하고 있음. 기호(6),(7) : 지적도상 "맹지"임. 기호(8) : 지적도상 서측으로 비포장 막다른 도로에 접하고 있음. 기호(10) : 서측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있으며, 본건은 현황 비포장농로임. 기호(11) : 서측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)∼(3),(8) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(6),(7) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임. 기호(10),(11) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(2020-04-10)<도로법>임.

제시목록 외의 물건

기호(8)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외수목(느티나무 등) 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(8)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외수목 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 기호(9)토지는 관계기관(완주군청) 탐문 결과, 지적도 등 존재하지 않는 토지로 위치가 특정 되지 않는 토지임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 적벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임. 기호(5) 목조 슬레이트지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호 및 일부 목재창호임.

이용상태

기호(4) : 농가주택 및 일부 창고 기호(5) : 농가주택

설비내역

기호(4) : 기본적인 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음. 기호(5) : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ)∼(ㄹ) 및 기호(4)건물 옥상에 제시외 태양광발전설비(cap' : 3.1kw) 소재하고 있음.

공부와의 차이

- 기호(4)건물의 공부상 소재지번은 "362-1,362-2,357-3번지"이나, 현황 소재지번은 "362-1,362-2, 357-3, 357-1번지"임. - 기호(5)건물은 공부상 "목조"이나, 현황 "목조 및 샷시조"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록4 옥상에 설치된 태양광발전설비는 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30110 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 화산면 우월리 357-3

용도: 단독주택 (농가주택)

감정가: 62,343,960 원

토지면적: 373.00㎡ (약 112.83평)

건물면적: 135.22㎡ (약 40.90평)

건물 제시외면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협으로 추정)

특이사항: 공동담보, 법정지상권 성립 여지 있음

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 옥상에 설치된 태양광발전설비(3.1kw) 포함하여 매각.

건물 요약 정보 (JSON 분석 기반)

* 총괄표제부 기준: 연면적 135.22㎡, 주용도 단독주택 (농가주택).

* 표제부 기준 (기호4, 5): 건물의 구조는 목조, 슬레이트/슬래브 지붕 단층으로 보이며, 사용승인일은 1987년 4월 30일로 확인됩니다. (주어진 JSON 데이터와 원문 설명 간 일부 구조 차이 존재)

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 전북특별자치도 완주군 화산면 우월리에 위치한 "원우마을" 내에 자리하고 있습니다. 주변으로는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 일부 토지는 차량 접근이 가능하나, 다른 일부 필지(기호 6,7,8)는 차량 접근이 어렵거나 제한적일 수 있습니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 각 필지별로 북서측 약 3m 포장도로, 지적도상 맹지, 서측 비포장 막다른 도로, 서측 왕복 2차선 포장도로 등에 접하고 있어 필지별 도로 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지이용: 계획관리지역, 자연취락지구, 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 지정되어 있어 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지: 1994년 공유자 지분 이전, 1998년 화산농업협동조합 근저당 (1,800만원, 말소기준 권리), 2026년 상속 소유권 이전, 2026년 농업협동조합중앙회 강제경매 (약 1.3억원, 말소 예정) 등기.

* 건물: 1998년 소유권 보존, 1998년 화산농업협동조합 근저당 (1,800만원, 말소기준 권리), 2023년 협의분할 상속 소유권 이전, 2026년 소유권 경정 (사해행위취소), 2026년 농업협동조합중앙회 강제경매 (약 1.3억원, 말소 예정) 등기.

* 인수/소멸 권리: 말소기준 권리인 을1 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 법정지상권: 본건 건물(목록4) 및 다용도실(제시외 건물 ㄱ)의 일부가 인접지(우월리 357-1번지)에 소재하는 것으로 조사되어, 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 권리 분석 시 가장 주의해야 할 사항 중 하나입니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 완주군 화산면의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농경지 및 임야 등 자연환경 위주로 형성되어 있습니다.

* 제공된 정보 내에 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세 정보 및 관련 JSON 데이터가 없어 구체적인 지역 상권 분석이나 유사 물건과의 시세 비교 분석이 어렵습니다.

* 인근에 대규모 상업 시설이나 주거 단지가 밀집해 있지 않아 상업적 가치보다는 주거 또는 농업 관련 활동에 특화된 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: "원우마을" 내에 위치한 단독주택지로, 비교적 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량으로 인근 읍/면 소재지까지 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주변 시세 정보: 본 보고서 작성 시점에 주변 시세 정보에 대한 구체적인 데이터가 제공되지 않아 정확한 시세 파악이 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 건물 일부가 인접 토지(357-1번지)에 걸쳐 있다는 점은 법정지상권 성립의 가장 큰 요인이 됩니다. 이는 소유권 분쟁, 토지 사용료 발생, 재산권 행사 제약 등 중대한 법적 리스크를 초래할 수 있습니다.

* 건물 경계 및 인접지 문제: 공부상 지번과 현황 지번이 다르며(357-1번지 포함), 건물 일부가 인접지에 걸쳐 있어 토지 경계 침범 소지가 있습니다. 이는 향후 민사상 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 활용(건축, 개발 등)에 대한 다양한 법적 제약이 존재합니다.

* 도로 접근성: 토지 일부(기호 6,7)는 맹지이며, 다른 필지들도 도로 상황이 다양하여 토지 이용 및 접근성에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

* 건물 공부와의 차이: 감정평가 요항표 상 건물 구조(적벽돌조 vs 목조)와 공부 상 내용 간 일부 차이가 확인되었습니다.

1.6. 투자 포인트

* 전원생활을 희망하는 실수요자에게 농촌 지역에서의 주거지로서의 매력이 있을 수 있습니다.

* 토지 자체의 가치와 더불어, 향후 활용 가능성을 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 매각에 포함되는 옥상 태양광 발전 설비(3.1kw)는 부가적인 가치를 더할 수 있습니다.

* 비교적 낮은 감정가로 인해 투자 진입 장벽이 낮을 수 있으나, 앞서 언급된 중대한 위험 요인들을 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 전북 완주군 화산면 우월리에 소재한 농가 주택과 부지입니다. 총 토지 면적 373.00㎡, 건물 연면적 135.22㎡ 규모로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

본 물건의 가장 큰 특징이자 동시에 가장 큰 위험 요인은 건물 일부가 인접지(357-1번지)에 걸쳐 있어 법정지상권 성립 가능성과 토지 경계 문제가 상존한다는 점입니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 및 일부 필지의 도로 접근성 문제도 간과할 수 없습니다.

따라서 본 물건은 단순한 부동산 투자 관점보다는, 법률적, 행정적 제약을 충분히 인지하고 위험을 감수할 수 있는 투자자나 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 답사, 건축물대장 및 토지대장 등 공부 확인, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 발생 가능한 모든 리스크를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서 작성 시점에, 주변 부동산 시세 및 실거래가에 대한 객관적인 시장 분석 데이터(JSON 데이터 포함)가 제공되지 않아 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

감정가는 62,343,960원입니다.

제시된 법정지상권 성립 여지, 건물 일부의 인접지 침범 등 중대한 법률적, 물리적 위험 요인이 존재하므로, 이러한 위험 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적으로 위험 요소가 클수록 감정가 이하에서 접근하는 것이 보수적인 투자 전략이 될 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 인근 유사 부동산의 실거래가 조사, 그리고 법률 전문가의 법정지상권 성립 여부 및 토지 경계 관련 자문을 반드시 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.