나이스옥션 법원경매 목포 2026타경31 [1] 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 101동 1,2층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 "무안소방서" 북동측 인근에 위치한 다세대주택(백년가클래스) 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재한 근교농촌지대로, 주거환경은 무난시됨.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

1(가)~8(아). 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 다세대주택 건물내 1층,2층 복층형 구조의 다세대주택으로 외벽: 몰탈위페인팅 및 석물붙임, 벽돌쌓기 등. 내벽: 벽지도배마감 및 인테리어마감 바닥: 타일깔기 및 장판지깔기 등. 창호: 새시창.

이용상태

1.(가)~8(아) 다세대주택으로 이용중이며, (1층:주방 및 식당, 방1(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실) (2층: 침실2, 거실, 욕실, 간이주방)으로 구성되어 있음.

설비내역

가스설비에 의한 난방시설을 갖추고 있으며, 시스템에어컨이 설치되어 있음. 소화전설비 및 급배수시설을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대 내에 위치한 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 목포지원 2026타경31 (1)

소재지: 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 101동 1,2층103호

용도: 다세대주택 (1층 및 2층 복층형)

감정가: 453,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 386.92㎡ (약 117.04평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

해당 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리에 소재하며, '무안소방서' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택이 소재한 근교 농촌지대로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다. 동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지는 자연녹지지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리인 광주은행 근저당(2023.10.17. 접수, 2,592,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부상 소유권 보존, 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다. 총 채무액은 4,534,141,773원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2025-12-11

배당신고일자: 2026-02-19

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-06

확정일자: 없음

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없으며, 보증금이 없어 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

총 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 관련 주의사항

김 임차인은 보증금 25,000,000원을 가지고 있으나 대항력이 없어 배당을 통해 전액 변제받을 것으로 예상됩니다. 비록 대항력이 없으나, 명도 진행 시 관련 절차에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

무안군 무안읍 교촌리 지역의 토지 면적당 단가는 전년 대비 약 10.64% 증가하였으며, 아파트 공급 면적당 단가 또한 전년 대비 약 13.89% 증가하는 등 지역 부동산 시장이 상승세를 보이고 있습니다. 하지만 구체적인 '백년가클래스' 단지의 실거래가 정보는 부족하여, 유사한 연립/다세대 주택의 최근 3개월 실거래가 통계를 바탕으로 시세 분석이 필요합니다. 주변 '신화휴리브아파트'의 경우 2021년 준공된 아파트로, 전용 84.59㎡ 면적의 실거래가 정보는 현재 부족한 상태입니다.

4.2. 예상 거래 가격 범위

감정가 453,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 시세 동향을 고려할 때, 해당 물건의 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 시세 파악을 위해서는 주변의 유사한 다세대주택 매물 및 최근 거래 사례에 대한 심층 분석이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에는 무안소방서가 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 무안읍 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주변 환경 및 잠재적 문제 시설

주변은 단독주택이 소재한 근교 농촌지대로 주거 환경은 무난시됩니다. 현재까지 검색된 정보로는 직접적으로 생활에 영향을 미치는 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 무안군 일로읍 지역에 퇴비공장으로 인한 악취 민원이 있는 사례가 보고된 바 있어, 해당 지역 전체의 환경적 요인을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 물건의 특성상 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나, 등기부상 모든 권리가 소멸 예정으로 명확히 확인되었습니다.

* 명도: 임차인들의 대항력이 없으므로 명도 저항이 크지 않을 것으로 예상되나, 원만한 명도를 위해 추가적인 확인 및 소통이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 상세한 건물 연식 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 다세대주택의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 453,000,000원입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 토지 면적은 약 117평, 건물 면적은 약 26평의 복층 구조입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금은 없는 상태입니다. 주변 시세가 상승세를 보이는 지역으로, 향후 시세 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 파악과 명도 절차 진행 시 유의사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 전원이 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지역 시세 상승 추세로 인한 투자 가치 상승 기대.

* 복층 구조의 활용성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 453,000,000원을 기준으로 시장 시세 및 경매 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 분석 결과, 해당 지역의 부동산 가치가 상승하는 추세이며, 유사한 규모의 다세대주택 매매가가 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

이에 본 건의 적정 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 약 453,000,000원에서 498,300,000원 사이로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수, 당시의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.