나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100137 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '창진초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있는 일루스타 5층 501호로서, 부근은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 '덕포역, 사상역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상17층 건내 5층 501호로서, 외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 7m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100137 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 5층 501호

용도: 아파트 (건축물대장상: 업무시설/오피스텔)

감정가: 216,000,000원

토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

건물면적 (전용면적): 52.55㎡ (약 15.90평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '창진초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도시철도 2호선 '덕포역, 사상역' 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 17층 건물 내 5층 501호에 해당합니다. 외벽은 치장석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태: 사용자료상 '아파트'로 기재되어 있으나, 건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있어 실제 이용 용도 확인이 필요합니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지 위에 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 18일 접수된 사상구의 압류(갑9)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주대영

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 02월 18일

* 배당신고일자: 2026년 02월 06일

* 대항력: 있음

등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사하율건설 (2019-05-28)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 주식회사하율건설 (2020-03-23)

* 압류 (말소기준권리): 사상구 (2024-12-18)

* 압류: 북부산세무서장 (2025-02-07)

* 강제경매 (본 건): 주대영 (2026-02-06)

인수 권리: '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '대항력있는임차인'의 존재는 추가적인 검토가 필요합니다.

물건명세서 참고: 작성일 2026년 05월 19일 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 언급되었으나, 별도 개요는 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 공동주택, 업무시설, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높고, 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

건물 용도: 건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, '아파트'로 이용 중이라는 정보가 있어 실제 수익형 부동산 또는 주거용으로의 활용 가능성이 혼재합니다.

인근 교통망: 지하철 2호선 덕포역 및 사상역과 인접하여 지역 내외 이동이 매우 용이합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 창진초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다. (상대보호구역에 해당)

편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

의료 시설: 사상구 인근 종합병원 및 의원 등 의료 시설 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 주대영은 '대항력 있음'으로 명시되어 있으며, 보증금 190,000,000원을 신고했습니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라 하더라도, 배당 순위 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

건축물 용도 불일치: 등기부등본 및 건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있음에도, 사용자료 상 '아파트'로 표기되어 있어 실제 이용 및 세금, 규제 적용에 차이가 있을 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필수입니다.

토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다수의 법적 제한이 있어 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등의 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

신탁 이력: 과거 신탁 등기 말소 이력이 존재하므로, 신탁 관련 거래의 복잡성이 있었던 점을 유의해야 합니다.

혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 일루스타 건물 내 구분소유권으로, 지하철 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

'대항력 있는 임차인'의 존재와 '업무시설(오피스텔)'과 '아파트'라는 용도상의 불일치는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 서류를 통한 철저한 사실관계 확인이 선행되어야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있으나, 임차인의 권리 행사 및 배당 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

다양한 법적 제한 사항이 있는 토지 이용 계획을 고려하여, 장기적인 투자 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통망: 도시철도 2호선 덕포역, 사상역 역세권으로 출퇴근 및 외출이 편리합니다.

복합 상권: 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 혼재되어 있어 임대 수요 및 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

합리적인 감정가: 2억 1,600만원의 감정가는 시장 상황에 따라 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

적정 면적: 52.55㎡(약 15.90평)의 전용면적은 1~2인 가구의 주거용 또는 소형 업무용으로 활용하기에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건의 '인수 보증금'은 0원으로 계산하여 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가는 216,000,000원입니다.

주의: 실제 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 현황, 주변 시세, 명도 비용, 임차인과의 관계, 경매 물건의 특수성(용도 불일치, 법적 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 내용은 제공된 정보만을 바탕으로 한 단순 참고 자료이며, 실제 낙찰가와는 차이가 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.