나이스옥션 법원경매 전주 2026타경96 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 203동 39층3903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 소재 "양현고등학교" 남측 인근에 위치하는 『대방디엠시티 제203동 제39층 제3903호』로서 부근은 전북 혁신도시 중심부의 상가지대, 아파트, 공공기관 등으로 형성되어 있으며 주상지대로서 제반 입지조건은 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 43층 건물 중 제39층 제3903호로서 외 벽 : 화강석붙임 및 페인팅마감 등, 내 벽 : 타일 및 벽지도배 등, 창 호 : 알미늄샷시 2중창의 구조로 2020.07.24. 사용승인된 건물로서 현상 및 관리상태 등은 양호합니다.

이용상태

오피스텔(아파트 형식)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 주상용부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

주진입로인 북측으로 폭 약 25m의 포장도로에 접하며, 동·서·남측도 도로에 접해 있어 도로 사정은 양호한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(중심상업지역) , 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시) , 대로1류(폭 35m~40m)(대1-1) (접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(대3-3)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중1-12)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(중1-19)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상업구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 유성에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경96 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 203동 39층3903호

용도: 오피스텔

토지면적: 16.99㎡ (약 5.14평)

토지 지분: 16.992㎡

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

건물 지분: 84.8853㎡ (전용면적)

감정가: 3억 1천 5백만원 (31,500만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2020년 07월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 전북 전주시 덕진구 장동 소재 "양현고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

전북 혁신도시 중심부의 상업지구, 아파트 단지, 공공기관 등이 밀집된 주상복합 지역에 해당하며, 전반적인 입지 조건이 양호합니다.

대방디엠시티는 전북 혁신도시에서 가장 높은 건축물 중 하나로, 전라북도 내 랜드마크 역할을 하고 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

혁신도시 중심 사거리 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 43층 건물 중 39층에 위치합니다.

외벽은 화강석붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 타일 및 벽지도배, 창호는 알루미늄샷시 2중창으로 구성되어 있습니다.

2020년 7월 24일 사용승인된 건물로, 현상 및 관리 상태는 양호합니다.

위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전, 소방 설비, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 도로

토지는 세장형이며, 지반은 등고 평탄한 주상용 부지로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 25m의 포장도로에 접해 있으며, 동·서·남측도 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 매우 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 2월 28일자 하나은행 근저당권(240,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(가압류, 주택임차권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 1,364,145,675원입니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)비앤비코리아 (서영우): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업자 2023-05-19, 대항력 없음.

* 오세웅: 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2025-12-04, 배당신고 2025-12-04, 대항력 없음. (주택임차권 등기되었으나 말소 처리됨)

* 주식회사지오씨앤피 (오대환): 보증금 0원, 차임 2,000,000원, 전입/사업자 2023-04-04, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

낙찰자에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

전북혁신도시 중심부에 위치하여 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 국민연금공단, 농촌진흥청 등 다수의 공공기관 및 기업이 위치하여 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획

본 물건은 중심상업지역이며, 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시)에 해당합니다.

대로1류(35~40m), 대로3류(25~30m), 중로1류(20~25m) 등 주요 도로에 접해 있어 교통 및 접근성이 뛰어납니다.

또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상업구역, 연구개발특구에 속해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

혁신도시 중심상업지구에 위치하여 롯데슈퍼, 메가박스, 키즈카페(키즈다쿵2), 병원, 볼링장, 카페 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

특히, 200m 이상의 스트리트몰이 형성되어 있어 원스톱 라이프스타일을 즐길 수 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

본 물건 인근에 양현고등학교가 위치하며, 전주만성초등학교, 전주온빛초등학교, 전주온빛중학교, 전주만성중학교 등 다수의 초·중·고등학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 채권 총액이 상당하나, 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸되므로 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

6.2. 임차인 관련

확인된 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

(주)비앤비코리아 및 주식회사지오씨앤피의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 정상적인 임대차 관계인지 추가 확인이 필요합니다. 금액이 0원으로 표시되어 있으나, 추후 정산 문제 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타 (혐오시설 등)

주변 시설 검색 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 혁신도시 내 개발 지역의 특성상 건설 및 교통 소음, 먼지 등 일시적인 불편함이 발생할 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북혁신도시의 핵심 주상복합 단지에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 자랑합니다.

최근 2020년 사용승인을 받아 건물 상태가 양호하며, 다수의 공공기관 및 기업이 입주해 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점도 큰 장점입니다.

상업시설 및 문화 시설(메가박스 등)이 집객력을 높여주며, 향후 혁신도시의 발전과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 중심 상업지역 내 위치하여 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 신축급 건물로 관리 용이 및 공실 위험 낮음.

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 가격으로 취득 기회.

* 권리관계 명확하고 인수되는 권리 없음.

* 대항력 있는 임차인 없어 명도 절차 간소화 예상.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3억 1천 5백만원 (31,500만원)

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 10일: 30,000만원 (84.8853㎡, 18층)

* 2026년 5월 28일: 35,300만원 (84.8853㎡, 10층)

* 2026년 5월 9일: 32,900만원 (84.8077㎡, 15층)

* 최근 2개월 평균 시세: 약 32,733만원

* 종합 의견: 본 물건은 혁신도시의 중심 입지와 신축급 컨디션을 고려할 때, 평균 시세 이상으로 거래되는 사례도 있습니다. 감정가 대비 80~90% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 시세의 85~90% 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위 : 2억 6천 7백만원 ~ 2억 8천 3백 5십만원 (26,700만원 ~ 28,350만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.