나이스옥션 법원경매 마산 2026타경11 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 499-15 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2026.02.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산합포구 가포동에 위치하며 주위는 근린생활시설, 주택, 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형, 평지의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 중로1류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2023-12-27)(마산가포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2023-12-27)(마산가포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건물로 외 벽: 화강석타일, 페인트 마감 등, 창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

지1층: 제1종근린생활시설(주차장, 계단실), 1층: 제1종근린생활시설(소매점), 2층: 제1종근린생활시설(휴게음식점), 3층: 제2종근린생활시설(사무소), 4층: 단독주택(단독주택)임. *1층~3층은 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비(주택부분) 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -.

물건 비고

일괄매각. 1~3층은 현재 공실이고, 4층은 주택으로 소유자 세대가 점유사용하는 것으로 현황조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2026타경11 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 499-15

* 건물명: 더글라스빌딩

* 용도: 근린주택 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 단독주택)

* 감정가: 2,316,630,800원

* 토지면적: 506.10㎡ (약 153.1평)

* 건물면적: 1247.87㎡ (약 377.5평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진해수산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상남도 창원시 마산합포구 가포동에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 공장 등이 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건이 소재하는 지역 내 대중교통 이용 등 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남측으로 중로1류(폭 20m~25m)에 접하여 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(마산가포고등학교), 절대보호구역(마산가포고등학교)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 진해수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권(채권자: 진해수산업협동조합)이 명시되어 있습니다. 그러나 등기부상 해당 지상권(을2)은 말소 처리되어 있어, 해당 권리의 실제 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액은 2,139,586,970원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현황조사 결과, 1층~3층은 현재 공실 상태이며, 4층은 소유자 세대가 점유 사용 중인 것으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 이용 현황: 본 건물은 지1층 주차장, 1층~3층 근린생활시설(소매점, 휴게음식점, 사무소), 4층 단독주택으로 구성되어 있어 복합적인 용도 활용이 가능합니다. JSON 분석 결과, 본 건물은 2023년 9월 5일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 주변 상권: 인근 지역은 근린생활시설, 주택, 공장 등이 혼재된 복합적인 상권 특성을 보이며, 지역 개발 잠재력이 있습니다.

* 잠재적 상권 가치: 가포동 지역은 마산항 인근에 위치하여 향후 지역 개발 계획에 따른 상권 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 마산가포고등학교가 인접해 있어 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: (제공된 정보 내에서 구체적인 편의시설에 대한 상세 정보는 부족합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 1층부터 3층까지 현재 공실 상태이므로, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실로 인한 수익 감소 및 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.

* 권리 관계의 불확실성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 명시되어 있으나 등기부상 말소된 점은 실제 권리 관계 확인이 필수적이며, 예상치 못한 권리 행사 가능성을 내포합니다.

* 명도 관련: 4층에 소유자 세대가 점유 중인 것으로 파악되어, 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 가포동에 위치한 더글라스빌딩으로, 근린주택 용도로 토지 약 153.1평, 건물 약 377.5평의 규모를 갖추고 있습니다. 감정가는 약 23.1억 원이며, 1~3층은 공실, 4층은 소유자 점유 중입니다. 교통 및 도로 접근성은 양호하나, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다. 권리 분석상 말소기준권리 하단의 대부분 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서상의 '소멸되지 않는 지상권' 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 현재 공실 상태와 권리 관계의 잠재적 불확실성을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 9월 사용승인된 비교적 최근 건축된 건물입니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 단독주택으로 구성되어 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 입지 잠재력: 가포동 지역의 개발 가능성과 함께 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 참고 지표: 감정평가액 2,316,630,800원과 총 채무액 2,139,586,970원을 기초 자료로 활용하되, 시장 가치 평가에 집중해야 합니다.

* 시장 조사: 가포동 일대의 유사 근린주택 또는 복합 건물에 대한 최근 실거래가 및 임대 시세 조사를 최우선으로 진행해야 합니다.

* 수익성 분석: 현재 1~3층 공실 및 4층 소유자 점유 상황을 반영한 실질적인 예상 임대 수익률을 계산하고, 목표 투자 수익률 달성 가능성을 검토해야 합니다.

* 권리 분석 강화: 물건명세서에 언급된 '소멸되지 않는 지상권'의 실제 인수 여부 및 그에 따른 가치 변동 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

* 비용 고려: 명도 예상 비용, 공실 기간 동안의 관리비, 잠재적 권리 문제 발생 시의 소요 비용 등을 모두 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사, 주변 시세 및 임대료 분석, 그리고 권리 관계에 대한 명확한 법률 검토를 마친 후, 낙찰 후에도 안정적인 수익 확보가 가능한 수준으로 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.