나이스옥션 법원경매 마산 2026타경16 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 1-498 중앙우방아파트 103동 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가소재 중앙우방아파트 103동 10층 1005호로서 부근은 단독주택, 공동주택, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 19층건내 10층 1005호로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

아파트로 사용중. 점유자(유경자)는 소유자의 며느리로 임대차 계약 없이 사용하는 것으로 현황 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 1-498번지에 소재한 중앙우방아파트 103동 10층 1005호입니다.

사건번호는 마산지원 2026타경16 (1)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

아파트로 사용 중이며, 철근콘크리트조 경사지붕의 19층 건물 중 10층에 위치하고 있습니다.

건물 사용승인일은 1997년 12월 30일입니다.

감정평가액은 192,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 고 입니다.

1.1. 면적 정보

* 토지 면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

* 건물 면적: 69.99㎡ (약 21.17평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가에 소재한 중앙우방아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린시설 등이 혼재된 도심 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 북측과 남측으로 도로가 접해 있어 차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로1류의 도로가 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2012년 8월 20일 접수된 고성군수산업협동조합의 근저당권(200,000,000원)입니다.

* 현재 진행 중인 경매는 2026년 2월 2일 접수된 고성군수산업협동조합의 임의경매(162,630,363원)입니다.

* 등기부상 채권 총액은 200,000,000원입니다.

* 소유권 이전 내역 등이 등기되어 있습니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유 (소유자의 며느리)

* 전입일자: 2008년 1월 22일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 현황 조사 결과, 점유자는 소유자의 며느리로 임대차 계약 없이 거주 중인 것으로 파악되었습니다. 인수되는 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이므로 명도 과정에서 협의 및 법적 검토가 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

인근에 근린시설 및 공동주택이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 상세 지도 서비스 조사가 필요합니다.

4.3. 상권 특성

주거지역과 상업지역이 혼합된 형태의 일반적인 도심 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

단지 북측과 남측으로 도로가 있어 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 무난합니다.

5.2. 편의 및 부대시설

인근 근린시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 중앙우방아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

5.3. 주거 환경

1997년에 건축된 아파트로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다. 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

대항력 있는 임차인 유 가 보증금 및 차임 없이 거주 중인 점은 인수 보증금 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. 특히 임대차 계약 없이 점유 중이라는 점을 고려하여 철저한 명도 전략 수립이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

1997년 사용승인된 건물로, 약 30년 가까이 경과하여 향후 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리관계

등기부상 채권 총액이 감정가와 유사한 수준으로, 경매 절차에 따른 소멸 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동에 위치한 아파트로, 감정가는 192,000,000원입니다.

인근에 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편이며, 교통 여건도 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 있으나 인수될 보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 명도 과정에서의 금전적 부담을 줄여줄 수 있으나, 법적 절차 및 협의에 대한 철저한 준비가 요구됩니다.

건물 면적 69.99㎡(약 21.17평) 기준으로 최근 실거래가가 191,500,000원(2026년 5월 7일)에 형성되어 있어, 감정가 수준의 시세가 유지되고 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 반영된 합리적 시세: 동일 면적 실거래가가 감정가와 유사하게 형성되어 있어, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 안정적인 수요층: 전용면적 69.99㎡(약 21.17평)는 실수요자들이 선호하는 면적으로, 향후 환금성이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 명도 리스크 관리 용이성: 인수 보증금 0원의 임차인이 존재하므로, 금전적 부담 없이 명도 절차에 집중할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 192,000,000원

* 최근 실거래가 (69.99㎡): 191,500,000원

* 인수 보증금: 0원

종합적인 시세 및 권리 분석 결과, 본 물건은 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근 시, 감정가의 90% 수준부터 시작하여 유찰 여부 및 경쟁 정도에 따라 입찰가를 상향 조절하는 전략을 추천합니다.

* 추천 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 195,000,000원

* 최종 제안 예상 입찰가: 185,000,000원

(본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.