나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10237 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 9층 비-907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티(현칭 102동) 9층 비-907호로서, 주위는 오피스텔,원룸,아파트,모텔,근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 지하철1,2호선 서면역이 도보 약 4분 거리에 위치하여 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 9층 비-907호로서 (사용승인일 : 2019.4.5) 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지도배마감,타일붙임 등 창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,화재탐지 및 경보설비,스프링클러설비,기계식 주차타워설비,공동현관문설비,도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가로장방형에 유사한 토지로 아파트,오피스텔 및 상가부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선 포장도로인 부전로와 접하고 북측으로 소로에 접하는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 474-51 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중이며, 본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10237 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 9층 비-907호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 151,000,000원

토지 면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

토지 지분: 4.6193㎡ (약 1.39평)

건물 면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물 지분: 28.1317㎡ (약 8.51평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 대동레미안센트럴시티

건축물 용도: 공동주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 19층

해당 층수: 9층

사용승인일: 2019년 4월 5일

건축물 총 연면적: 23632.77㎡

대지 면적: 1994.2㎡

1.3. 주요 특징

주거용 오피스텔로 이용 중이며, 공부상 '비'는 현칭 '102동'임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 원룸, 아파트, 모텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 지하철 1, 2호선 서면역이 도보 약 4분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로인 부전로와 접하고, 북측으로 소로에 접하는 각지임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역 (기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있음.

2.5. 주변 환경 분석

* 혐오시설: 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았음.

* 편의시설: 롯데백화점 부산본점, 쥬디스태화, 홈플러스익스프레스 부전점 등 다수의 상업시설이 인근에 위치함.

* 병원: 세흥병원 (부전동), 갑내과·산부인과의원 (부전동), 부산베스트내과의원 (부전동), 부산광역시의료원 등 다수의 의료기관이 소재하여 의료 접근성이 양호함.

* 학교: 부전초등학교(도보 약 11분, 0.5km), 서면중학교(도보 약 3분, 0.3km)가 인근에 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당권: 우리은행 (2019-10-08, 92,400,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 노종근 (2020-01-23 전입/확정, 60,000,000원) - 말소

* 압류: 부산진구 (2024-12-02) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-06, 60,000,000원) - 말소

* 압류: 부산진세무서장 (2026-07-27) - 말소

등기부채권 총액: 152,400,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2020-01-23

* 확정일자: 2020-01-23

* 배당신고일자: 2024-07-18

* 대항력: 없음.

3.3. 권리 분석 결과

말소기준권리인 우리은행 근저당(2019.10.08)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 노 은 대항력이 없어, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 부산진구 부전동은 서면역을 중심으로 한 부산의 대표적인 상업 및 업무 지구로, 유동인구가 매우 많습니다. 오피스텔, 상가, 주거 시설이 복합적으로 발달하여 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 주요 수요층

서면역 인근은 부산의 중심지로서 직장인, 학생, 쇼핑객 등 다양한 계층의 수요가 풍부합니다. 오피스텔의 경우 1인 가구 및 소규모 가구를 중심으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.3. 경쟁 환경

주변에 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 밀집해 있어 경쟁이 존재하나, 역세권 입지 및 신축급 건물이라는 장점으로 경쟁 우위를 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 1, 2호선 서면역을 도보로 이용할 수 있어 부산 시내 어디로든 이동이 용이합니다. 또한, 주요 도로와 인접하여 차량 이용 접근성도 뛰어납니다.

5.2. 생활 편의시설

단지 인근에 롯데백화점, 쥬디스태화, 홈플러스 익스프레스 등 대형 쇼핑 시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.3. 의료 및 교육 환경

세흥병원, 부산베스트내과 등 다수의 병원이 가까이 있으며, 부전초등학교, 서면중학교 등 교육 시설 접근성도 양호합니다. 다만, 상대보호구역으로 지정되어 있어 신규 교육 시설 설치 등에는 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도

임차인 노 은 대항력이 없으므로 명도는 비교적 용이할 것으로 예상되나, 배당 절차 결과에 따라 일부 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 공동담보

물건 정보에 공동담보라는 특이사항이 기재되어 있어, 담보물건이 추가로 존재할 경우 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계가 복잡해질 수 있습니다. (다만, 제공된 등기부 요약상 해당 물건에 집중된 것으로 보이며, 추가적인 확인이 필요합니다.)

6.3. 건축 관련 규제

토지이용계획상 가로구역별 최고 높이 제한 지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축 및 증축 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 대동레미안센트럴시티 오피스텔로, 2019년 준공된 비교적 신축급 건물입니다. 탁월한 교통 여건(서면역 도보 4분)과 풍부한 생활 편의시설, 상업 시설 접근성을 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 높습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로, 명도 또한 수월할 것으로 예상됩니다. 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 권리가 없는 상황입니다. 다만, 공동담보 여부에 대한 추가 확인과 토지이용계획상의 제한 사항을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 서면역 도보 4분 거리로 부산 최고의 입지 중 하나.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 컨디션 및 시설 최상급 기대.

* 안정적 임대 수요: 서면 지역의 높은 유동인구와 배후 수요로 공실 위험 최소화.

* 권리 분석상 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자의 부담이 없음.

* 높은 생활 편의성: 백화점, 쇼핑몰, 병원 등 도보권 내 풍부한 편의시설.

9. 예상 입찰가

감정가: 151,000,000원

시세 분석:

대동레미안센트럴시티 오피스텔의 경우, 전용면적 28.13㎡ (약 8.51평) 기준으로 최근 실거래가 및 매물 시세는 대략 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원 사이로 파악됩니다.

특히, 2019년 4월 29일 17평형(전용 8평)이 1억 8,852만원에 거래된 사례가 있으며, 최근 경매 물건들도 1억 5천만 원대 이상으로 감정되거나 입찰가로 제시되고 있습니다.

본건은 감정가가 1억 5,100만원으로, 현 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

* 입찰가 산정 근거:

* 감정가는 1억 5,100만원입니다.

* 인근 시세는 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원으로 형성되어 있습니다.

* 채권자(주OOOOOOO) 및 강제경매 채권자(주택도시보증공사)의 채권액(총 120,000,000원)을 고려할 때, 현재 감정가가 과도하게 높지 않음을 알 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인의 보증금(60,000,000원)은 인수되지 않습니다.

* 따라서, 현 시세 하단 및 감정가 대비 보수적으로 접근하여 1억 3천만원에서 1억 4천 5백만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.